万科A:销售,拿地双双创下新高,年底冲刺4季度销售可期

10月单月销售创近21个月新高,维持全年销售1,350亿元的预测10月份,万科(000002.CH/人民币8.67;200002.CH/港币11.10,买入)实现销售面积127.3万平米,环比增长21.2%;销售金额137.0亿元,环比增长13.8%,创下了近21个月以来的最好单月销售表现;销售均价10,762元/平米,环比下降6.1%,这主要是因为9月份销售价格由于结构因素导致价格偏高所致。至10月末,公司实现累计销售面积1,035.2万平米,同比增长10.0%;累计销售金额1,100.2亿元,同比增长2.4%,同比数据年内首次转正,累积销售金额相当于去年全年的91%;累计销售均价10,628元/平米,同比下降6.9%,降幅进一步收窄。

公司10月份的优异销售表现主要得益于:一方面,公司10月份的新推盘较大,约170亿元左右,与9月份持平;另一方面,近期多地公积金政策频繁微调,维持了成交市场一定的活跃度。在公司4季度推盘总体较大以及政策环境紧中略松的背景下,我们维持对公司全年销售1,350亿元的预测,同比增长11%。

10月单月拿地金额创近13个月新高,总拿地金额占比销售额已上升至25%10月份,万科在土地市场新获7个项目,共新增规划面积268万平米,总地价83亿元,对应的权益规划面积203万平米,权益地价59亿元,创下近13个月以来的新高,平均楼面地价2,912元/平米,7个项目土地成本占比周边房价平均约为34%,土地成本还算合理。至10月末,公司累计新增规划面积1,063万平米,同比下降31%,总地价276亿元,同比下降34%,对应的权益规划面积806万平米,同比下降24%,权益地价223亿元,同比下降21%,平均楼面地价2,768元/平米,同比微增3%。公司今年在6月份之后拿地速度明显加快,并连续创下年内新高,表明了公司积极拿地的态度,目前公司总拿地金额占比销售额已经上升至25%,但仍处近几年来的较低水平,预计公司在后续两个月中仍将维持较快的拿地节奏。

维持买入评级万科今年在推盘方面起步相对较晚,前期销售表现并不突出,但公司下半年开始加大推盘,销售开始赶超,尤其4季度推盘加大,4季度销售可期;而公司在土地市场加大力度、积极补库存,也表明了公司实行快周转的坚定立场。我们欣赏公司专注于刚需市场并实行快周转的策略,同时也看好公司作为行业龙头将持续受益于行业集中度的进一步加强。

我们维持公司2011-12年业绩预期分别为1.15元和1.40元,并维持A股目标价10.54元,相当于24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率,同时维持B股目标价12.40港币,维持对公司的买入评级。