保利地产:持续扩张,期待销售提速

保利地产上半年收入和利润分别为305.4亿和34.1亿,同比增长51.3%和35.7%,每股收益0.48元,ROAE为7.80%,较去年同期提高0.84个百分点,维持高位。公司房地产业务结转收入291亿,同比增长52.3%,毛利率30.91%,同比下降6.6个百分点,较去年全年下降4.33个百分点。毛利率下降的主要原因是占结算收入44%的项目为首次结算,毛利率较低。随着后续售价的提升,预计毛利率会回归合理水平。

销售低于行业整体水平:公司上半年实现签约面积和金额分别为562万平和636.4亿,同比分别增长28.4%和26.5%,低于行业商品住宅增速(面积30.4%,金额46%)。公司市场占有率1.91%,较去年同期下降0.25个百分点,较去年全年上升0.33个百分点。公司前7月销售面积和金额同比分别增长21.3%和18.8%,增速继续下降。上半年销售均价11324元/平,和去年全年11290元/平基本持平。

前7月拿地总量已占去年合计的78%:公司上半年新增20个房地产开发项目,新增容积率面积565万平,和签约面积相当。但7月单月加大了拿地力度,单月新增9块土地,容积率面积467万平,前7月合计1032万平,已占去年拿地面积的78%。平均地价2950元/平,低于去年全年平均3386元均价。公司6月末在建面积3637万平,可供公司2~3年销售。

公司财务安全性良好:上半年实现销售回笼530亿,新增银行贷款264亿,净增银行贷款94亿。除去7月11月到期的43亿“08保利债”,一年内到期的有息负债215.6亿,远低于中期账面货币资金352亿,货币资金较年初增长7.6%,剔除预收款后负债率为39%,财务安全性良好。此外今年8月发行5亿美元公司债,票面利率仅4.5%,但高于万科的2.75%。

上半年开工面积854万平,同比增长18.9%,远高于行业平均水平:新开工面积已完成年初计划的53.4%。实现竣工面积422万平,同比增长19.2%,完成年初计划的42.2%。业绩锁定性强,期末公司预收款已锁定今年全部业绩和明年部分业绩。

投资建议:买入-A投资评级,我们预计公司2013年-15年的收入增速分别为28%、28%、25%,净利润增速分别为28%、22%、29%;给予买入-A的投资评级,6个月目标价14.7元。相当于14年8倍的动态市盈率。

风险提示:经济增速下滑超预期,房地产调控趋紧