深振业A调研报告:基本面向好,力保控股权

投资建议:

预计公司12年到14年的EPS分别为0.39元、0.44元、0.53元,目前股价分别对应10.2X、9.1X、7.6XPE,相对估值水平并不高;绝对估值水平看,NAV为5.43元,目前股价折让26%。公司销售理想,异地项目表现突出,业绩弹性较高,大股东力保控制经营权态度明确,并有望成为深圳国资地产业务的整合平台,首次给予“推荐”的投资评级。

要点:

预计12年销售额超过40亿元,较11年增长30%以上。前10月房地产销售额约35亿,深圳、惠阳、天津、西安项目均有销售。总体来说,各季度销售比较平稳,深圳和天津项目去化理想。四季度暂无推盘计划,以消化存量项目为主,目前存量项目货值约30亿元。异地项目逐渐进入收获期。公司今年除长沙外,异地均有项目在售,逐渐进入收获期。预计深圳本地项目今年签约销售占比约1/3,较11年有较为明显的下降;异地项目中天津新博园预计可贡献1/4左右的销售额,南宁和西安销售情况相当。从毛利率来看,异地项目较深圳项目亦无明显下滑。

业绩弹性较好,土地储备质优。预计今年主力结算项目为深圳振业城四、五期、峦山谷花园一期(现房在售)、西安振业泊墅一期(现房在售)及南宁振业青秀山1号。现房占比较大,业绩存在弹性。公司土地储备面积约178万平米(权益未结建筑面积),由于土地均为2009年前购入,成本较低,项目毛利较高,质地优良。

有望成为深圳国资地产业务的整合平台。深圳国资“十二五”规划中明确指出将“加大房地产业整合力度,推进同业资产和业务整合。到规划期末,形成一到两家在全国具有较强影响力和综合竞争实力的地产企业”。同时,公司是深圳国企下属最优良、最纯粹的地产平台,有望成为深圳国企地产业务整合平台。

国资力保控股权态度明确。虽然目前持股比例较国资相距甚远,但考虑到宝能系旗下本身拥有地产业务(宝能地产股份有限公司),持续增持的目的或许不仅仅在于财务投资。深圳国企“十二五”战略规划也明确提出,“通过在二级市场上适度增持和减持操作,保持市属国资对上市公司实际控制力”,大股东力保控股权态度明确。

风险提示:(1)销售不达预期;(2)政策风险;(3)系统性风险。