北辰实业公司半年度业绩预增公告点评:经营困难期正在过去,等待有吸引力的估值

上半年净利润同比增长100%以上。公司发布2011年上半年业绩预增公告,预计公司上半年度归属于母公司股东的净利润较去年同期增长100%以上。

业绩大幅增长原因。公告称,公司业绩大幅增长源自两方面原因:第一、上半年受开发和结算周期影响,公司商品房结算收入增加,且其中母公司项目的结算收入所占比重较高。第二、公司新增投资物业项目经营快速爬坡,取得良好成果,致使利润水平快速上升。

我们认为,业绩大幅攀升的另一个原因是基期净利润水平相对较低。2010年,公司保障房项目“北辰福第”毛利率较低,整体上拉低了公司净利润水平。10年公司归属于母公司股东净利润2.03亿元,相比09年5.77亿元和08年4.49亿元均有大幅度降低。

公司经营开发最困难的时期正在过去。11年,公司大量新增的投资物业在经历经营爬坡期后,有望贡献更多利润。同时长沙三角洲项目及北京几个竣工项目纷纷进入结算期,有利于11年销售收入的确认。

发展物业仍将是公司主要的收入来源。发展业务包括住宅、公寓、别墅、写字楼等商品房的物业开发和销售。目前公司共有九个存量项目。其中,长沙三角洲项目一期预计11年底竣工,实现销售收入16亿元。北京地区11年预计销售收入24亿元。

投资物业毛利率高、发展迅速。投资物业是北京亚奥核心区内持有并经营的物业,主要包括亚运村综合物业群、国家会议中心等。持有物业的毛利率较高,2011年达到了51%的水平。同时,公司持有物业的面积在10年大幅增长104%至104万平方米,新增物业在经过半年爬坡期后,预计将进入收获期。

商业物业收入、利润水平稳定。公司的第三块业务是以北辰购物中心、北辰时代名门购物中心为主的商业物业。这部分业务收入和毛利率稳定,09年、10年带来收入均为3.5亿元。

盈利预测与投资评级:我们预计,公司发展物业、投资物业、商业物业在2011年分别贡献归属母公司股东的净利润3.05亿元、1.4亿元和0.18亿元,合计每股收益0.14元,对应11年PE为26x。而房地产板块当前的平均市盈率为19x,11年预计为24x。我们认为公司的股价已经反映了成长性预期。总体来看。公司基本面良好,但目前估值吸引力不大,给与公司短期中性、长期A的评级。

风险提示:公司别墅项目工期的不确定性。