房地产行业动态分析:土地成交量价齐跌、信贷端利率松动

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率6.12,较上周大幅提升13.34%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位置。周收益率-2.81%,较上周收益率收缩8.53pct,上周各板块周收益率集体下滑,其中银行、食品饮料、医药生物及地产板块相对抗跌。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周我们调研杭州市场,当前市场刚需仍有热度,余杭区到访的几个项目,其中一个项目在6月开盘时中签率0.3%-0.6%(均价2.1W~2.3W);10月中旬左右首开的另一个项目中签率在6%左右(均价2.5W)。周边二手房价格3W~3.5W之间,一二手房倒挂较为严重。按揭利率上,目前首套首付上浮15%,二套首付上浮20%,不同银行或者不同资质的贷款人,对应的上浮空间会有变动,首套首付一般三成以上,二套首付六成以上,如有未尽的按揭贷款,首套首付也得在6成以上。

一手房成交环降5.43%:全国41城一手房成交面积422.86万方,同比上升0.97%,环比下降5.43%,累计同比下降9.54%;其中一线4城成交面积50.34万方,同比下降0.39%,环比上升30.80%,累计同比下降5.47%;二线19城成交面积280.15万方,同比上升14.90%,环比下降10.18%,累计同比下降12.41%;三线18城成交面积92.36万方,同比下降25.77%,环比下降4.54%,累计同比下降3.95%。

二手房成交环降4.41%:全国15城二手房成交面积114.05万方,同比下降9.07%,环比下降4.41%,累计同比下降23.45%;其中,一线2城成交面积30.75万方,同比上升11.05%,环比上升0.06%,累计同比下降23.62%;二线9城成交面积78.35万方,同比下降8.51%,环比下降5.76%,累计同比下降9.86%;三线4城成交面积4.95万方,同比下降59.08%,环比下降9.08%,累计同比下降19.53%。

可售库存环升3.08%,去化周期增加1.18周:1)全国15城可售库存套数同比上升16.84%,环比上升3.08%;其中一线4城同比上升21.99%,环比上升4.60%;二线8城同比上升16.38%,环比上升2.43%;三线3城同比下降0.21%,环比下降0.25%。2)全国15城可售库存去化周期31.88周,较上周增加1.18周;其中一线4城去化周期35.88周,较上周增加2.44周;二线8城去化周期34.04周,较上周增加0.40周;三线3城去化周期17.49周,较上周增加0.24周。

土地成交量价齐跌:1)100大中城市供应规划建筑面积3877.59万平米,累计同比+15.92%,相对过去四周变化幅度为+0.25%;100大中城市挂牌均价2234元/平米,同比-1.93%,环比-20.89%;2)100大中城市成交总建面1304.85万平米,累计同比+5.21%,相对过去四周变化幅度为-52.24%;100大中城市成交总价357.80亿元,累计同比-3.21%,相对过去四周变化幅度为-43.52%;100大中城市成交楼面价2742元/平米,同比-31.38%,环比-8.60%;3)100大中城市土地溢价率7.7%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0.23%、6.6%、16.23%。

政策方面:政策上,上周新闻指出部分地区如南京、杭州、北上广等多地出现按揭利率下调的情况,针对该情况,我们认为:此前资金紧张,放款速度及放款额度较为缓慢,年底额度相对充裕,资金端的相对紧张有所缓和,传导至利率端。当前政策的松动持续扩围(如信贷政策松动),我们认为这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏、适度调整,博弈不同于以往周期中的全面松开。

投资建议:这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏、适度调整,博弈不同于以往周期中的全面松开。地产板块高增长(中报及三季报综述中提到同比增速35%左右)、低估值(平均4-7倍PE)特征显著,在中短期里仍有托底经济的重要功能,我们更应该关注其配置价值。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)关注资金面改善对高杠杆企业的积极作用,尤其是险资积极入股的企业(在未来或有进一步的合作空间),关注华夏幸福等。

风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期