房地产周刊:土地市场降温明显,行业融资集中度提升

上周(2018/10/7-2018/10/13)40个重点城市新房合计成交440万平米,环比上升81.8%;10月截至上周累计日均成交44万平米,环比9月下降35.5%,较去年10月下降28.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:65.8%、70.9%、106%,北上广深环比变化分别为:127.7%、246%、-14.1%、167.7%;由于节假日因素,上周成交数据大幅反弹。克而瑞地产研究数据显示,1-9月典型85家房企融资总额8,287亿元,同比减少11%;43%的房企融资额同比有所减少;9月整体融资成本反弹至6.91%,达到去年下半年以来的最高值;同时可以看到,万科上周发行188天短融融资成本仅3.13%,处于绝对低位,流动性紧张背景下融资集中度提升显著。月土地市场供需同比下降35%及31%,双双走弱,成交溢价率10%亦处历史低位,在严调控背景下房企利润预期较为悲观,购地意愿走弱,我们认为板块景气度下行趋势明显,政策有保有压,降准释放积极信号,但行业流动性仍较为紧张;在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数下跌10.3%,沪深300指数下跌7.8%,相对收益为-2.51%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前3位的房地产个股分别为:嘉凯城、新潮实业、中弘股份。

公司动态:万科发行10亿元188天超短期融资券,票面利率3.13%;招商蛇口预计前三季度净利润80亿元,同比增长超一倍;新城前9月合同销售金额1,596亿,借款余额781.33亿;绿地重组成立三大产业集团,酒店业务拟明年资产证券化;阳光城控股股东或一致行动人拟在一年内增持1-2%股份;北京万科为子公司32.34亿元收购华夏幸福项目提供担保。

政策新闻:国务院表示2018-2020年大力发展住房租赁市场;住建部强调没有取消棚改货币化安置,是因地制宜进行调整;央行降准1个点,除置换MLF外将释放7,500亿增量资金;兰州新规10月15日起停止受理四类住房公积金贷款申请;成都公积金贷款新政,部分人员可自愿缴存住房公积金。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交440万平米,环比上升81.8%;10月截至上周累计日均成交44万平米,环比9月下降35.5%,较去年10月下降28.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:65.8%、70.9%、106%,北上广深环比变化分别为:127.7%、246%、-14.1%、167.7%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.7个月,环比上升0.6个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积63万平米,环比下降97.8%;年初至今累计成交8.76亿平米,同比上升13.8%。

风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。