万科A:业绩靓丽,拓展积极

业绩开局靓丽,毛利率维持高位。期内公司实现营收308.3亿元,同比增长65.8%;净利润8.94亿元,同比增长28.7%。净利润增速低于营收增速主要因:1)本期联营、合营公司项目结算较少,且个别项目根据当前市场情况计提了减值,导致投资净收益由上年2.6亿下降至-3.4亿元;2)由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用率同比增长1.4个百分点至3.4%。3)少数股东损益占比提升12.4个百分点至49.7%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升4.4个百分点至34.2%。

销售平稳开局,未结资源丰富。一季度公司实现销售面积1048.2万平,合同销售金额1542.6亿元,同比分别增长6.1%和2.7%。销售额市占率较2017年全年提升2.1个百分点至6.0%;销售均价14717元/平,与2017年全年基本持平。预计2018年加推货值超过4500万平,销售仍将保持较快增速。期内地产结算面积165.1万平,同比增长15.4%,结算收入278.0亿元,同比增长73.5%,结算均价16838元/平米,同比增长50.2%。由于销售规模远大于结算规模,已售未结销售额较上年末增长19.3%至4944.9亿,为2017年营收的204%,为2018年高业绩增长奠定基础。

拿地相对积极,新开工稳步增长。一季度新增项目49个,总建面943.5万平,权益建面429.9万平,同比增长23.4%和下降8.6%,权益占比45.6%,较2017年下降15.4个百分点。全口径拿地销售面积比为112%,较2017年下降17个百分点;平均楼面地价4935元/平,为同期销售均价的33.5%。期内公司实现新开工1129.9万平,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%(上年同期为31.4%);实现竣工面积154.5万平,同比增长24.3%,占全年竣工计划的5.9%(上年同期为5.1%

财务状况稳健,负债率小幅上升。受普洛斯私有化交易完成及项目投资支出等因素影响,期内经营性现金流净流出277.5亿。在手现金较期初下降45.6%至947.8亿,为一年到期长短期负债(489.1亿)的194%,短期偿债压力小。期末净负债率和资产负债率分别为50.3%和84%,较期初分别上升41.5个百分点和持平。

投资建议:维持此前预测,预计公司2018-2019年EPS至3.32元和4.11元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.3倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望维持高位,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎,后续或面临货量供应紧张风险。