彩生活2017年年报点评:物管服务保持稳健,平台生态圈进入增量贡献期

事件:

彩生活发布2017年度业绩公告:2017年,公司实现营业收入、归属上市公司股东净利润分别为人民币16.29亿元、3.21亿元,分别同比增长21.4%、70.8%,摊薄每股收益人民币0.32元,销售净利润率21.5%、摊薄ROE18.6%。截止2017年底,彩生活管理小区2385个,通过合约和顾问协议管理面积4.36亿平米,彩之云平台累计服务面积9.00亿平方米。

投资要点:

收入、毛利稳健增长,净利润增幅超预期。2017年公司营业收入、毛利分别为人民币16.3亿元、7.3亿元,同比增长21.4%、24.7%。归属上市公司股东净利润增长70.8%,超出市场预期,主要受益于稳健增长的收入和毛利,以及毛利率提升和管理费用率的下降。公司2017年整体毛利率水平44.9%,较2016年提升1.3个百分点,其中物业管理服务、工程服务、社区租赁销售和其它增值服务的毛利率分别为35.2%、58.5%、82.0%,其分部溢利贡献分别为47.1%、10.1%、42.8%。除了整体毛利率的提升外,公司管理费用率在2017年继续有所下滑。

物业管理服务进入稳健增长期,新委聘将成为公司新增管理项目主要来源,平台输出模式更多体现为对增值业务量的贡献。2011年以来公司物业管理服务收入CAGR59.5%,主要源于公司在2014-2015年间的收并购活动。2017年物管服务收入总额人民币12.3亿元,同比增长16.3%,贡献营收75.6%。随着公司战略决策转变,大幅减少对物管公司收购活动,使得酬金制收取的物管费收益于2017年基本维持稳定。新委聘项目将为公司新增物业管理项目的主要来源,且新委聘项目以包干制为主,2017年包干制物管费收入人民币9.1亿元,同比增长20.2%。截止2017年底,公司通过合约和顾问协议管理面积4.36亿平方米,其中有收益面积2.76亿平方米。

增值服务放异彩,业务转型优化成果进一步显现。2017年报“社区租赁、销售及其它增值服务”对净利润增幅贡献显著,业务转型在对公司收入结构优化、经营效率提升上的效果进一步显现。一方面,线上推广服务和租赁信息系统软件使用费、办公室分租及其它增值服务收入分别较2016年增加人民币63百万元/60百万元,增幅分别为85%/231%,表明平台生态圈企业(E能源、E停车、E租房等)从收入的增量贡献上开始有了积极的体现,彩之云平台对集团的经营价值已经显现;另一方面,社区租赁、销售及增值服务的毛利率为82%,远高于物业管理服务毛利率水平,高毛利率业务收入增长加快助力公司净利取得超预期增长。从分部溢利贡献来看,增值服务2017年达到42.8%,较2016年同期的30.2%大幅提升,且逐渐逼近物业管理服务的溢利贡献。

平台生态圈部分产品和服务初步进入贡献期,多个储备产品和服务蓄势待发、预计为公司未来盈利潜在增长点。截止2017年底,公司线上平台APP累计注册用户1034万人,活跃用户349万人。公司平台服务面积达9亿平方米,目前为国内服务面积最大的社区服务平台企业。全年平台累计成交金额人民币76.1亿元,同比增长241%。在庞大的社区用户基础上,随着产品渗透率的提升,E能源、E停车、E租房、E理财等部分产品已初步进入收获期,开始对集团贡献收益。除此之外,公司孵化的E电梯、E维修、E广告等产品逐渐得到市场认可、目前处于积极推进期,有望在未来贡献收益,为公司盈利的潜在增长点。

万象美预计将于2018年中报并表,多元化项目结构将提升公司盈利能力、增加公司综合竞争力。万象美涉及132个项目,64.1百万平米面积,2017年1-10月其营收、净利润分别为人民币12.4亿元、2.35亿元。万象美主要为万达物业管理资产,本次100%股权交易对价人民币20.13亿元,相当于2017年PE7.1倍,预计将于2018年中报并表。万象美的并入将使彩生活进入高端市场及商办市场,对彩生活品牌影响力和多元化项目承接能力的提升有重要意义。

盈利预测和投资评级:上调至买入评级预计公司2018/2019/2020 年归属上市公司股东净利润分别为人民币3.69 亿元/4.85 亿元/6.50 亿元,摊薄EPS 分别为人民币0.28 元/0.37 元/0.49 元,以3 月20 日收盘价计算,对应动态PE 为19.8 倍/15.1 倍/11.3 倍。公司将于2018 年中报并表万象美物业,基于审慎原则不考虑万象美净利润增长的情况下,2018/2019/2020 年归属上市公司股东备考净利润分别为6.51 亿元/7.67 亿元/9.32 亿元,对应备考PE 分别为11.2 倍/9.5 倍/7.8 倍。考虑到公司业务转型顺利推进、平台生态圈潜在价值以及万象美并表预期,结合当前估值水平,上调彩生活公司评级至买入, 建议投资者积极关注。

风险提示:1)经营业绩不达预期风险;2)收购失败风险;3)资产负债率提升;4)股价波动及流动性风险。