融360数据显示8月份全国首套房平均利率较7月份继续上升13bp至基准利率的1.04倍,全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率,上浮趋势进一步扩大。考虑到二三线城市的高成交比重,房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用,而非此前趋势上浮所带来的预期引导作用。我们认为在市场量价水平已经有所反映的情况下流动性层面调控力度进一步加大存在矫枉过正的风险,并且会进一步伤及刚需。而从金融机构息差压力的角度来看,这部分压力在完成滞后传导之后预计不会继续上升,尤其是考虑到温和去杠杆的需求、近期人民币的强势表现以及升值所带来的出口担忧。未来利率继续上浮空间有限,但是短期定向加息效应的升温将显著影响成交意愿,同时近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间,金九银十或成色不足。
从传统产业链优势的角度来看,我们认为一线房企在土地拓展、开发模式和产品溢价等环节的相对优势将在行业精细化发展阶段进一步凸显,市场也将给与这些相对优势更高的价格认可。行业利润来源的比重预期逐步从土地增值向开发商个性化的增加值转移。8月份主流房企销售数据增速有所扩大,表明市场集中度正在以超预期的速度提升。因此,传统投资逻辑框架下建议关注相对优势愈发明显的行业龙头以及区域资产价值弹性较高的地方龙头。建议关注保利、金地、万科、华夏幸福、迪马股份、天地源等等。
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