招商蛇口:销售弹性显现,跨越发展可期

事件:公司发布半年报,2017H1 实现营业收入194.0亿(-8.7%),实现归属于上市公司股东净利润34.7 亿(-9.5%)。

受地产结算量和结构的影响,上半年业绩小幅下滑:2017 年上半年公司营业收入和归母净利润同比出现小幅的下降,主因年度内房地产项目结转问题分布不均衡,随着下半年结转量的提升,全年营业收入或有所增长。此外,公司园区开发和运营板块并未通过处置零星物业来换取短期业绩,使得该板块毛利率有所下行,这恰好反映了公司对于园区板块利润释放的节奏充满信心。2017 年是招商蛇口整合招商地产业绩承诺的最后一年,我们认为完成承诺目标并无悬念。

销售弹性显现,显著强于行业表现:2017 年上半年,公司实现签约销售额537亿元,同比增长74%,明显超过行业增速,销售单价18,842 元每平米,同比增长14.9%,也显著强于部分龙头房企。在市场分化、调控升级和信贷偏紧的背景下,公司作为央企和品牌房企的优势开始凸显,销售在铺排货值后能如期放量,我们预计明年还可能通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望显著超预期。

前海蛇口自贸区扩容,园区开发运营提速:7 月13 日,深圳前海蛇口片区综合规划草案出台,前海蛇口自贸区范围从28.2 平方公里增加至37.9 平方公里。

公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,该草案继续强化了公司在蛇口自贸区土地资源的内在价值。截至2016 年末,公司前海蛇口自贸片区累计注册企业12.5 万家,注册企业实现增加值1410 亿元,未来随着粤港澳大湾区的战略推进,公司的园区开发运营有望提速并持续收益。

盈利预测与投资建议。预计2017-2019 年EPS 分别为1.49 元、1.73 元和2.04元,未来三年归母净利润将保持18%的复合增长率,给予公司2017 年15 倍估值,对应目标价22 元,首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示:园区开发运营进度或低于预期、跨越式发展或推迟至后年。