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南华期货宏观经济日报

2017-07-03 00:00:00 来源:南华期货
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在连续出台一系列需求侧调控政策后,北京加快供给端的改革。相比于2016年北京全年土地出让44宗、成交总金额852亿的情况,今年北京市明显加大了土地供应。据统计显示,本市年内土地成交金额已经突破1000亿元。6月30日,据北京市国土资源局网站显示,北京再挂6宗地块,其中最贵地块48.4亿,最大建设用地面积8.2万平方米。统计数据显示,目前北京市场待售土地合计21宗,这21宗地块合计起价490.5亿,全部将在7月13日到8月11日成交,按照北京2017年土地平均溢价率30%计算,也就是说,未来这部分地块将在一个月内签约超过630亿。2017年从目前土地供应趋势看,全年土地成交金额有望突破2000亿。上半年成交的地块情况向涵盖商品房、租赁和保障房(或自住房)三位一体的供房结构去转变。限价、自持、配建自住房成为三大关键词,供地结构的明显转变,带来对未来住房市场结构的不同预期。作为全国房地产调控的风向标,北京的楼市调控逻辑向供给侧转变或可能再次起到带头作用。

热点城市土地供不应求,供给弹性不足。一是地方政府“量出为入”的供地思维和建设用地供应指标限制;第二是随着城市中心城区可供应土地逐步减少,当前的政府主要通过招拍挂出让经营性用地方式,已不能适应存量房时代的土地市场需求。

增加有效供给,优化供给结构。具体而言,在增加有效供给方面,由于结构性的土地供给不足,特别是大城市住宅土地供给尤为不足的局面下,造成了地价、房价轮番上涨,因此应该根据新的时代特点,适当改革土地供给制度,增加一二线的供给,适当控制三四线的供给量,增加供给弹性,地方政府要改变“量出为入”的思维,全面推行“人地挂钩”;

根据产业转型升级的要求,通过“退二进三”等形式,盘活工业用地存量和低效用地,增加住宅土地供给。另外,走新型城镇化道路,在大城市周边建设“都市圈”、“城市群”,是增加有效供给的重要途径。具体做法是,在大城市周边有溢出效应的地方,发展有产业支撑的特色小镇,发展卫星城,打造“都市圈”、“城市群”。要真正做到这一点,便捷的跨区域交通等基础设施是关键。“大交通”的理念,加快区域之间基础设施的互联互通。

大力发展租赁市场,让租赁成为居民新的居住方式。据介绍,目前我国的房屋租赁市场约1万亿元,但交易市场高达17万亿元,我国租售房交易比大约为6%,相对于日本的80%及美国的50%差距是非常巨大的。此外,我国租房形式非常单一,未来我国租赁市场的发展潜力将非常巨大。因此,要加快完善交易制度,使得交易能够便捷、有效、安全地进行;再次,加快信息共享,减少信息获取成本和信息不对称造成的资源浪费。

综上所述,在通过出台“限购和限贷”措施调控房地产市场取得初步成效后,北京进一步祭出加大土地供应等供给侧改革措施,增加土地供应,优化供给结构,大力发展租赁市场。





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