房地产行业:增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻

2016年及2017年1季度板块净利大增,51%房企同时实现增长。

根据SW房地产板块136家上市公司财报数据,板块2016年及2017年1季度归母净利润同比增速分别达到了41%及49%的高增长,51%的房企同时实现了正增长,其中①增幅同时超过500%以上有2家,包括华联控股、华丽家族;②增幅同时超过100%的有14家,包括渝开发、新湖中宝、皇庭国际等;③增幅同时超过30%有22家,包括招商蛇口、新城控股、华夏幸福等。

业绩锁定性较好。

按当年末预售款/当年末营收观察:2016年,房地产板块预售款总额达13881亿元,较2015年增长33%;预收款/营收为85%,创近3年新高。

对2017年业绩锁定性:我们选取有券商预测2017年营收的93家地产股,并结合2017年1季度末预收款及营收,按照2017年1季度末预收款/(2017年wind一致预期营收-2017年1季度期末营收)计算,得出2017年业绩锁定性在50%或以上的占比59%,其中实现100%或以上极佳锁定性的有27家,70%~100%的有14家。

行业负债水平略有抬升,短期偿债能力较好。

2016年末,板块扣除预收款的资产负债率为70.9%,较2015年末小幅上升0.4个百分点;净负债率为89.8%,较2015年末下降7.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.49,短期偿债能力较好。

2017年1季度末,板块扣除预收款的资产负债率为71.1%,较2016年末略微上升0.2个百分点;净负债率为99%,较2016年末上升9.2个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.42,短期偿债能力较好。

存货压力降至2010年以来的低位,扩张有空间。

我们引入“存货/预收款”以及“推算未售存货/推算销售额”两项指标(指标计算方式见正文)测算房地产板块库存压力。经计算,板块“存货/预收款”的值为2.59,处在2010年以来的最低位;板块“推算未售存货/推算销售额”的值为2,处在2010年以来第二低位,据此,我们认为房企目前的存货压力较小,为将来扩张留有较大空间。

行业降温,蓝筹占优。

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们判断:2017年,传统地产股的表现将好于2016年,从行业相对排名看,甚至会好于2015年。

“低估值+双增长(2017年销售、净利双增长)+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由,“雄安新区”及“粤港澳大湾区”等“地图行情”则起到了助力的作用。长远来看,低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在中长期大概率会有较好的表现;细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司,股价也将会有比较好的表现。

维持对阳光城、新城控股、保利地产、万科A、招商蛇口、金融街、天健集团、华发股份、嘉宝集团、滨江集团、厦门国贸、荣盛发展、苏宁环球、新湖中宝、皇庭国际、中天金融、首开股份的“买入”评级。

风险。

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。