金科股份:销售高增长,前两大股东持股数接近

17年一季度实现营收46.15亿元(-31.32%),净利润1.19亿元(-71.05%),归母净利润1.51亿元(-47.93%)。

投资要点:

低结算、毛利率致盈利下降。17年一季度实现营收46.15亿元(-31.32%),净利润1.19亿元(-71.05%),归母净利润1.51亿元(-47.93%)。营收增幅下降主要系报告期结转规模下降,净利润降幅高于营收主要系毛利率大降、三费占比增加所致:毛利率13.7%(较16年-7.0个pc)、净利率3.3%(较16年-1.0个pc)、三费占比9.2%(较16年+1.3个pc)。

销售维持高增长。17年一季度销售面积152万方(+71%),销售额约99.6亿元(+72%),其中地产板块签约额约95.0亿元(+76%),预计大概率实现17年430亿元(其中地产销售400亿元)销售计划,均价0.62万元/方,不16年基本持平。公司已度过高库存、高成本负债及高杠杆时期,预计后续将进入更有质量的增长,预计17年毛利将小幅上升。

聚焦于线热点城市稳健拿地。稳步推行“二线热点城市为主,一线和中心三线城市为辅,逐步推出四线城市”的布局战略。17年一季度新增土地项目5个,计容建面158.56万方(27.2亿元获武汉建面63.7万方地块、3.54亿元获昆明建面17.8万方地块),预计大概率实现17年新增储备650万方计划。截止17年3月底在建、储备建面约1852.6万方,加之4月股权收购新获无锡蠡湖项目三期建面22.87万方、招拍挂3.58亿元获柳州建面8.16万方地块,合计约1883万方,参考17年计划新开工550万方,满足未极3-4年开发需求。

债权融资渠道畅通,融资成本持续下降。截止17年3月底借款余额502.1亿元,较16年末累计新增借款56.7亿元,其中银行贷款新增36.7亿元、公司债/中票/ABS减少11.7亿元、委托贷款/融资租赁借款新增23.2亿元、其他借款新增8.5亿元。17年Q1非银融资新增25亿元(7.76%);清偿6.5亿元(7.8%)。在手资金140.6亿元(16年末176.5亿元),扣除超短债仍余65.6亿元。资产负债率81%、扣除预收账款后的负债率55%,较16年末基本持平;净负债率163%,较16年末+46个pc(17Q1投融资致现金减少、负债增加)。预收账款295.25亿元,基本锁定全年业绩。

控制人结盟控股近30%,或存股权争夺。3月31日黄红于和陶虹遐公告离婚并签订一致行动人协议,黄红于控股26.23%;4月12日不广州安尊签署一致行动协议,90日内通过二级市场贩入2亿股(占比3.74%)。若完成购买实际控制人黄红于及其一致行动人持股达29.98%(另其女儿黄斯诗持股0.33%、公司总裁蒋思海持股0.6%),同期二股东融创自增发认贩增持后再次增持,1月新增持3.14%,累计持股23.15%。公司总裁表态黄红于不会放弃控制权,而定增以极融创态度积极,不排除融创继续增持引发股权争夺。

成渝城市群大重庆龙头,多元化、低成本加速“核心十城”布局。17年Q1销售维持高增长,当前调控不改成渝地区受益需求外溢价量向好趋势,预计热点区域楼市供需矛盾持续。融创入股行为提振市场信心,控制人不断结盟未来或存股权争夺;定增价4.41元,二股东平均成本4.63元、最新增持价5.33元、控制人最新增持价5.08元,多层安全边际。最新RNAV6.04元/股,预计17-19年营收374、433、491亿元,EPS0.28、0.33、0.39元,对应PE22、18、16倍,6个月目标价8元,“强烈推荐”。

风险提示:调控政策致销售低于预期;新业务开展及外拓布局项目获取受阻。