房地产行业:地方性政策组合拳频出,珠三角三四线跟进调控

2月份70个大中城市,新房价格上涨的城市达56个(环比+11个),其中15个一线和热点城市新房成交量继续减少,房价环比略有下降,降幅与上月持平。统计局数据印证近期核心城市及周边城市房价较快增长现象。本周各地为“遏制热点城市房价过快上涨”持续出台精细化、补丁式调控,共有12市县新入或加深限制政策,同时也从提高土地供给、规范房企中介行为等多方面针对性调控。预计近期政策面仍将对成交价量较敏感,未来不排除有新城市加入调控阵营或已有调控城市继续收紧政策。相较上周,本周珠三角城市纷纷跟进出台、补充调控政策,如广州、佛山、中山、东莞等,表明继长三角、京津冀之后,此轮针对核心城市及周边三四线城市的调控浪潮最终覆盖珠三角城市群,调控相对滞后一周显示珠三角地区相较长三角、京津冀地区核心城市内成交较温和、需求未显著外溢至周边,出台调控目的多为预防可能加重的外溢现象,预计以上调控区域成交将受较大影响,但周边未调控区域将继续受益于外溢需求。由此,1、预计短期三大城市群中核心城市各类需求都将因受限而外溢,同时处于其周边未调控三四线将因政策相对宽松且供给逐步收紧、核心城市需求外溢受益,已有产业、项目布局或储备资源的公司值得关注;2、政策收紧且刚需充分城市如北京、广州,随后将出现成交量萎缩,若供需得不到缓解,刚性需求仍将持续释放,房价易涨难跌。

前期多次提示政策风险,本轮两会前后集中调控印证我们的判断,短期受集中调控板块承压。政府表态调控坚持去库存与防过热并重,防过热已得到各地政府积极回应,未来出库存刺激政策有望陆续跟进,一出一进将助推成交增长点转移至三四线城市,已有产业、项目布局或储备资源的公司值得关注。

1、现金红利:金融街、首开、保利;

2、资本回报:招商、华夏、城建、新城;

3、价差目标:天健、上实、陆家嘴、京投、中航(国改标的);金科、华夏、福星、泛海、嘉宝(产业整合及强市值管理动力)、华鑫(转型小市值券商股)。重组壳资源:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖) 、阳光股份(未覆盖) 。