房地产研究周报:调控升级渐入尾声、关注龙头公司基本面

最新观点

上周申万地产板块表现稍弱于上证综指和沪深300。个股方面,长春经开、蓝光发展、广宇发展、中航地产等涨幅居前。

两会过后,北京、广州、厦门等地相继升级房地产调控政策。北京继限购又限贷调升首付款比例之外,对非户籍连续缴纳社保、离婚后购房等进一步进行限制,厦门更明确新购住房需在取得产权证后满两年方可交易。调控政策出台能减少区域市场二手房成交量,降低市场热度,缓和价格上涨态势,但中期来看房价上涨的确定性更强。而且调控政策对新房成交影响幅度十分有限,可以明确的是在行业进入估值提升的后半阶段,调控政策印证了行业基本面向好趋势压抑不住。

上周碧桂园业绩发布会上,宣布2016年销售额增长120%,2017年销售保守目标4000亿(+30%),万科年报显示扣非后净利润增长19%,也明显强于2015年,我们判断龙头房企在业绩和销售等方面的优异表现以及对资源整合和市场格局等方面的乐观态度可能会催生板块的投资行情。我们再次强调,降低对重点城市销售数据的依赖,更多直接关注上市公司的销售数据。

随着三月调控政策渐入尾声,行业投资机会会更为明确。我们建议从企业销售和业绩的基本面出发,降低跟踪样本城市数据和调控政策对预期波动的影响。继续看好低估值一线龙头、布局三四线的二线地产蓝筹和部分国改概念股,继续推荐华侨城、招商蛇口、保利地产、新城控股、荣盛发展、华发股份、蓝光发展、泰禾集团、世联行、南山控股、中航地产等标的。

行业跟踪

上周(2017年第12周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比上升5%,同比下降24%,年初累计同比下降8%。上周一线城市新房销量环比上升3%,调控二三线城市新房销量环比下降17%,重点二三线城市销量环比上升7%,其他非调控城市销量环比上升16%,60样本城市总体上表现为销量环比小幅增长;同比来看,一线和调控二三线城市新房销量与年初相比仍有较大下滑,分别下降33%和29%,重点二三线及其他非调控城市销量同比大幅增长,分别上升10%和27%。

二手房成交量有所回升:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升13%,同比下降21%,年初累计同比下降26%,其中26样本城市周度销量均值为年初以来的单周最高值。

住宅用地供应和成交:上周30城市住宅类用地供应建面同比上升81.1%,成交面积(规划建面口径)同比上升105.5%,成交平均溢价率上升了17.8个百分点。2017年初以来,整体成交金额排在前列的分别为武汉、合肥、南京、苏州、郑州、上海、杭州等,成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、合肥和西安等。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持63%的仓位,其中中航地产24%、华侨城A 15%、南山控股24%,累计收益率25.4%,累计超额收益率17.7%。 上周我们未调整组合仓位和持有个股。

风险提示

市场下行幅度超出预期。