招商蛇口2016年年报点评:业绩符合预期,慷慨回报投资者

投资要点:

事件:招商蛇口(001979)公布16年年报显示,实现营业收入635.73亿,同比增29.15%;归属上市公司股东净利润95.81亿,同比增长97.54%;基本每股收益1.21元。

点评:

业绩增长理想符合预期慷慨回报投资者。2016年公司全年实现营业收入总额635.73亿元,同比增长29.15%,实现归属于上市公司股东的净利润95.81亿元,同比增长97.54%,同比去年备考口径增长39.01%,基本每股收益为1.21元,同比增长37.50%,同比去年备考口径增长30.11%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利5.00元(含税),不以公积金转增股本。公司慷慨回报投资者。

社区开发与运营保持平稳增长。招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,致力于打造中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。15年底公司吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,均取得理想发展。社区开发与运营方面,2016年公司在全国36个城市以及香港、新西兰等地拥有108个在售楼盘,实现签约销售面积471万平米,签约销售金额739.34亿元,同比增加28.41%,保持销售额平稳增长。

园区业务进一步扩大布局。随着园区组织架构的变革,公司成立了以园区及产业新城开发与运营为核心业务的“产园发展”,聚焦园区及产业新城资源的获取,提升公司综合实力。16年“海上世界”滨水综合体荣获深圳文化名片殊荣,成为深圳重要的城市会客厅;苹果深圳研发中心落户蛇口网谷,推动产业升级。公司控股的平台公司与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司组建股权比例为50:50的合资公司--深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司,以主导前海妈湾片区的开发建设。与深圳华侨城股份有限公司联合竞得深圳国际会展中心(一期)项目,将通过BOT模式即项目投资、建设、运营一体化的方式介入深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。16年园区开发运营业务实现营业收入70.9亿,同比增长1.85%,占总收入11.16%。

邮轮产业建设与运营稳步推进。16年蛇口太子湾片区9.4平方公里获批设立“中国邮轮旅游发展试验区”,依托自贸区和邮轮旅游发展实验区的“双区”叠加优势,太子湾邮轮母港将在国际及港澳地区邮轮合作中发挥更重要的平台作用。同时蛇口太子湾邮轮母港盛大开港顺利完成。随着太子湾邮轮母港载誉起航,招商蛇口初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,构建高端旅游服务生态圈。16年邮轮产业业务实现营收3.4亿,同比增长2.45%,占总收入比重为0.53%。

拿地集中于核心城市土地储备相对充裕。2016年招商蛇口聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,为公司未来的发展打下坚实基础。报告期内,公司共斩获27宗项目,计容建筑面积702万平米,其中权益面积431万平米。2016年新增土地储备中,一线城市计容建面占比52%,二线城市占比48%。预计截至期末,公司手持开发资源约1800万平以上,土地储备相对充裕。

融资成本极具优势。期末公司资产负债率为68.96%,较上年下降约1.5个百分点。其中账上预收账款524.85亿,扣除预收账款后资产负债率为48.02%,负债水平合适。期末公司有息负债余额602亿元,全年公司综合资金成本约为4.5%,比上年下降0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势;大幅降低汇兑损益的影响,于年内完成境外主体10.59亿美元贷款的置换,使有息负债中外币借款占比同比下降了15个百分点,公司债务结构更加稳定、安全。

总结与投资建议。公司16年销售情况理想,业绩符合预期。公司重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市,公司业务更多元。16年三大业务板块均实现稳步推进,发展令人满意。集团与公司内部资源协调发展,未来持续稳定增长值得期待。公司蛇口片区土地储备丰富,价值量高。预计公司17年--18年EPS分别为1.37元和1.55元,对应当前股价PE分别为13倍和11.5倍,估值便宜。维持公司“推荐”投资评级。