万科A:稳健增长,领跑行业

2016年净利增长16%,EPS1.9元/股,符合预期

2016年实现收入2404.8亿元,同比增长23%;归母净利润210.2亿元,同比增长16%,EPS为1.90元/股,符合预期。拟每10股派现金7.9元(含税)。

销售增长显著、扩张步伐稳健、土储丰厚,彰显龙头风采

2016年,面对内、外部环境的挑战,公司坚持“稳定队伍,控制风险,实现可持续发展”的原则,充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用原则,推动各项业务稳定发展:①2016年实现销售面积2765.4万平方米,同比增长33.8%;销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,市场占有率为3.1%,较2015年提升0.1个百分点;②2016年新增开发项目173个,新增建筑面积3157.3万平方米,88.3%位于一、二线城市,其中新增权益建面约1892.2万平方米,同比增长19.8%;总地价/销售金额为50%,且59.5%的新增项目为通过合作方式获取,扩张稳健;③现有土储基本能满足未来2年的开发需求:截至2016年底,公司在中国大陆拥有600个主要开发项目,合计权益建面约7638.6万平方米,其中在建权益建面约3622.2万平方米,规划中项目权益建面约3655.9万平方米;此外,参与了11个城市更新项目,规划权益建面约360.5万平方米。

展望公司2017年:①贯彻积极销售策略,2017年1-2月开局良好,销售额同比增长108.1%;②促回款,力争全年回款率不低于95%;③保持稳定、持续、谨慎投资节奏,采取更加灵活的合作方式盘活优质项目资源;④预计新开工、竣工面积分别为2923.6、2448.3万平方米,分别较2016年降低6.8%、增长9.4%。

财务状况好,业绩锁定性极佳

2016年末剔除预收账款后的资产负债率为70.9%,同比上升5.1个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2倍,短期偿债能力较好;2016年末净负债率为25.9%,居行业内较低水平。公司2016年末预收款为2746.5亿元,可锁定2017年wind一致预期营收的101%。

股权纷争逐渐明晰,事业合伙人制度进一步完善,业务版图持续拓展

公司坚持“和城市同步发展”的策略,跟随城市发展轨迹和客户需求升级积极拓展新的商业机会--①“轨道+物业”:1月份,地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东;3月份,中国恒大将持有万科的股份表决权、提案权及参加股东大会的权利委托给地铁集团,至此,地铁集团可行使万科共计29.38%的表决权,股权纷争逐步明朗,地铁集团成为万科重要股东,为双方合力推进“轨道+物业”模式奠定良好基础;②完善事业合伙人制度:2016年底,公司对跟投方案进行迭代优化,通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值;③商业地产:与合作方联合收购了印力集团的股权,在商业开发和经营管理、客户资源等方面带来协同效应;④物流地产:2016年新增10个项目,新增可租赁面积96万平方米,持续稳健扩张;⑤长租公寓、养老业务:长租公寓品牌“泊寓”已形成,集团首个大型养老社区杭州随园嘉树项目自2015年运营以来已有600余长者入住。

长期看好公司作为行业领跑者的发展潜力,维持“买入”评级

2017年中央对房地产继续因城施策调控,让亢奋的行业适度降温,对万科这类行业领跑者实际上是有利的。公司一直坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”,与中央对房地产的定位高度吻合。我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,股权纷争逐渐明晰将为公司开启新一轮成长铺平道路,预计2017/2018年EPS为2.25/2.52元,对应PE为9.4/8.4X,维持“买入”评级。

风险提示

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。