陆家嘴:优质资源,谋求“地产+金融”开启新时代

公司16年实现营业收入128亿元,受益陆金发并入同比+69_3%,归母净利润26.5亿元,同比+22.3%,EPS0.79元,略低于此前预期0.81元,每10股派现3.94元。

投资要点:

利用低成本融资窗口充裕资金,负债率小幅上升。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,有息负债总额264.78亿元,同比增92.9亿元,占总资产33%:净负债率117%(+23个百分点,主要由于举债收购集团金融业务所致),资产负债率75%(+6个百分点)。货币资金51.5亿元,同比增164.9%,预收账款51.7亿元(锁定17年35%业绩),同比增10.8%。投资净收益减少、转让项目导致净利率下降。毛利率47.2%(一7.4个百分点),净利率20.7%(-13个百分点,主要由于投资净收益同比减少6.2亿元以及东方汇广场部分建筑转让产生营收18.75亿元,归母净利润2.7亿元拉低了净利率),三费费率7.6%,同比大幅降低9.5个百分点。

房产销售营业收入56.2亿元,同比增156%,超额完成年初计划132%,毛利率43%,增加1.13个百分点。16年公司各类出售型住宅物业实现销售收入42.27亿元,各类住宅物业合同销售面积10万方,合同金额34.6亿元,在售项目去化率100%。持有在营物业面积164万方,同比增10万方,在建面积177.2万方(一31.8%);竣工建面33.8万方(+30%),新开工15.7万方(一73.8%)。房产租赁表内收入28.8亿元,表外7.6亿元,超额完成计划11%、6%,营收同比增22%,毛利率83.3%,减少0.2个百分点。金融业营业收入18.2亿元,同比降6.73%,毛利率57.4%,增加3.47个百分点。

收购苏州绿岸95%股权,总金额为85.3亿元,获得苏州市高新区地块,规划总建面108.41万方,其中住宅66.4万方,增厚公司住宅储备,目前仍在收购进展中。

公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业30%左右,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,并将持续受益集团资产证券化率的提升:RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元,同比增速分别为9%、13%、9%,三年复合增速为10.3%:17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元,三年复合增长19.2%.对应当前股价PE23、19、17倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级,16年分配预案拟10股派现3.94元,股息率约1.76%,现金红利共13.2亿元,占归母净利润50%,适合追求稳定高回报的长期投资者。

风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。