友好集团:加密布点奎屯,增购奎屯友好时尚购物中心物业、租赁奎屯友好广场物业开设超市

增购奎屯友好时尚购物中心物业:2011年3月,公司以单价5500元/平米、共约2.6亿元的价格购买了位于新疆奎屯飞鸿里小区的4.75万平米物业,用于开设奎屯友好时尚购物中心。该项目已于2012年4月29日开业。公司公告拟增购该购物中心9,458.77平米的物业,单价5,500元/平米,购房款总额为5,202万元;增购后本购物中心的总面积为56,958.77平米。

增购物业折合租金水平0.4元/平米/天,成本优势显著:本次增购总投资额10364万元包括:购房5202万元+购房相关税费286万元+装修改造3500万元+设备货架875万元+运营资金500万元;折合单位面积总投资额10,957元。若按40年折旧,则增购物业成本相当于租金水平为0.4元/平米/天,成本优势显著。

增购使产权更完备,购物中心布局更合理:本次增购物业将使公司拥有奎屯友好时尚购物中心的完整产权,有利于优化布局、丰富经营业态和品类,提升市场占有率。增购部分分别于2012年5月31日和7月31日前交付使用,预计下半年开业。

租赁奎屯友好广场综合楼项目7771平米开设超市:公司拟拟租赁由奎屯宏源时代房地产开发有限公司开发建设的友好广场综合楼项目的商业地产开设超市,该商业地产位于奎屯市阿克苏西路以北、团结南街以西,面积为7,771.21平米。租期16年(2012.8.1-2028.7.31);提供1年免租期,租金自2013年8月1日起计算。租金水平:1元/平米/天,每三年递增10%;16年租金共计5195万元。

奎屯友好广场综合楼超市开业前尚需投入2058万元:装修改造1073万元+设备购置385万元+营运资金600万元。预计2012年底或13年初开业,培育期1-2年。

购物中心+连锁超市,密集布点,充分发挥规模效益:奎屯成为公司继乌鲁木齐、库尔勒后第三个同时布局购物中心和连锁超市的城市。密集布点的战略有助于公司发挥多业态的协同效应,抢占疆内有限的市场份额,提升市场控制力和盈利能力。

维持“推荐”评级:预计2012年公司商业主业营业收入增长44.67%,贡献EPS0.28元,相比2011年增长-2%;2012年,友好百盛分红贡献EPS0.11元,增长20%;考虑其他业务但不考虑地产,2012-2014年EPS分别为0.39、0.48、0.68元;按分部估值法,目标价13.33元,维持“推荐”评级。

风险提示:1、大批项目集中于2012年开业,前期亏损侵蚀业绩;2、资本开支大幅增加,财务费用剧增;3、当地经济增速放缓,项目培育期变长。