房地产调控对房地产运行的影响

我国的经济增长与房地产市场有着紧密的联系,2016年前三个季度我国GDP同比增长6.7%,其中房地产业贡献了8.02%,房地产对经济影响力的增加使得房地产调控成为宏观调控的一个重要组成部分。房地产调控政策出台时机一般是房屋价格和销量出现较大幅度波动的时期。

通过回溯历史调控我们发现,房地产投资过热均导致了相应逆向调控政策的出台,除了2008年国际金融危机的特殊情况外,一般都是大约半年时间内投资累计同比增速增加了7个百分点左右,随后便有相关调控政策出台。而调控房地产投资过热一般采用限购限贷抑制消费的手段,此后投资增速降低,一般会降低7-10个百分点不等。

房地产投资增速的变化一般会经过半年的时间传导到房价上去,当房价同比增速低于前期8个百分点时,会有相应的刺激政策出台;而当房价同比增速上涨超过前期12个百分点时,政府倾向于给房地产市场降温。

贷款利率是房地产变动的先行指标,两者大致存在负相关的关系,相关系数-0.4,2014年以来的相关性达到了-0.84。通过利率手段进行的调控,对房屋销量的影响在增加,但对房价的影响在降低。我们认为,目前相对宽松的货币政策会至少维持到年底。

我们预计这一轮的房地产调控将带来房地产投资大约5个百分点的降幅,一线等热点城市的房屋价格趋稳,而房屋销量会在政策未出现转折之前增速降低到15%附近,新开工面积增速和竣工面积增速会降低大约15个百分点,而施工面积增速会依旧保持之前下降的趋势,降低6个百分点左右。