嘉宝集团中报点评:上半年销售额翻倍,房地产基金加速推进

2016年1-6月,嘉宝集团(600622.CH/人民币16.21,买入)实现营业总收入11.79亿元,同比增长14.04%;公司归属母公司净利润1.33亿元,同比下降27.43%,分别完成年度预算的53.58%和60.64%,每股收益0.20元。报告期内,公司实现房地产销售业务收入增长21%,主要结转了嘉定梦之湾项目,房地产销售额大幅增长163%,销售了梦之晨、梦之缘等嘉定和昆山的项目,保障明年结算资源。截至7月,公司与光大控股合作参与管理房地产基金规模达70亿元投资商办地产项目,公司累计认购金额达18.4亿元,在房地产资产管理、资产支持专项计划等方面积极探索房地产轻资产发展模式。公司7月通过二级市场增持成为公司第一大股东,累计持股成本约11.82元/股,后续有望加速公司轻资产模式的转型。我们维持公司2016-2018年每股收益预测分别为0.51元、0.63元和0.78元,重申买入评级。

支撑评级的要点

房地产结转收入同增21%,房地产销售额同增163%。公司1-6月实现房地产销售业务结算收入11.32亿元,同比增长20.63%,结算面积6.50万平方米,同比减少18.84%,主要销售和结转了梦之湾项目;结算均价17,415元/平米;结算毛利率为28.98%,同比增加5.11个百分点。公司1-6月实现合同销售收入22.37亿元,同比增长163.09%,合同销售面积10.82万平方米,同比增长46.26%,主要销售了梦之晨(5.4万平米)、梦之缘(3.6万平米)和梦之湾(1.5万平米)等项目;销售均价20,675元/平米。此外,公司上半年已出租物业的建筑面积11.9万平米,取得租金总收入3,099万元;目前项目在建面积101.6万平米,主要位于嘉定、昆山2个区域。

房地产基金累计认购18.4亿元,与光大合作管理规模70亿元。公司为探索轻资产发展模式,积极推进房地产资产管理和服务等事宜,上半年公司与光大控股共同认购上海光翎投资中心(有限合伙)等单位的财产份额,截至今年7月,嘉宝集团子公司合计投资18.4亿元认购4个房地产基金的份额,分别投资上海市闸北区沪太路地块、徐汇区漕河泾虹漕路88号H88越虹广场和上半年开业的嘉定大融城等商办地产项目,基金由嘉宝和光控安石按50:50的管理费分成方式作为GP共同管理运营,房地产基金业务加速推进。

光大系合计持股19.27%,超越嘉定国资委成为第一大股东。北京光控安宇于2016年8月以14.71元/股受让光安阳光持有的公司7.78%的股权,而后者7月通过二级市场以14.48元/股的均价增持公司股票;此前光大系通过定增获得上市公司9749万股,发行价为10.81元/股,因此估算光大系综合平均持股成本11.82元/股。权益变动后,光控安宇、上海安霞分别持有嘉宝集团14.1%和5.17%的股份,光大系合计持股比例达到19.27%,超过嘉定区国资委2.19个百分点,与上市公司股东的利益将进一步绑定。通过与光大安石战略合作,公司在房地产资产管理、资产支持专项计划等方面积极探索房地产轻资产发展模式;创新物业租赁经营模式,涉足大型商业综合体的运营管理,增强资产运作能力。