中航地产:业绩同比扭亏,转型经营性地产

转让子公司股权后业绩实现扭亏:去年上半年公司业绩为亏损1.1亿,今年上半年公司地产结算项目的体量和毛利率同比变化不大,主要得益于转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”100%股权,确认投资收益1.11亿,最终使得业绩实现同比扭亏。

上半年销售增长超出预期:报告期内,公司实现签约销售金额30.4亿,销售面积29.3万方,同比分别增长98%和42%。公司的中航元屿海、昆山九方城、赣州中航公元和中航云府、九江中航城、贵阳中航城等项目销售超出预期。预计公司全年能实现销售额60亿,同比增长22.4%。

毛利有所下滑但预计后期会回升:今年上半年地产业务实现营业收入16.2亿,同比增长115%,占公司总体营收的59.7%,但地产结算毛利率为26.2%,相比去年同期下降了14.6个百分点;物业管理业务实现营收9.9亿,同比增长27.8%,占公司营收36.4%,毛利率相比去年同期下滑了1.4个百分点。考虑到公司今年销售单价的大幅上涨(相比去年均价增长26.1%),我们预计公司后期结算毛利率会有明显回升。

经营性地产或是重组后的重要发展方向:中国航空工业集团公司当前正在与中国保利集团公司筹划所属地产相关业务资产的重组整合,目前尚无确定性方案。截止到2016年6月底,公司未竣工开发物业建面合计560.8万方,投资性物业108.2万方(公允价值81.5亿)。近期公告显示公司子公司将持有性资产单独分立后再转让给公司,我们预计公司的持有性物业(特别是九方购物中心系列)在重组后依然会留存在公司,物业管理、九方为核心的持有性物业、航空文化乐园或是公司未来三大业务板块。

由于地产结算大部分集中在下半年,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应12.0x16PE,维持买入评级。