保利地产:优质项目储备奠定坚实发展基础

公司16H实现营收551.5亿元(+30.2%),归母净利润49.6亿元(+O_2%,受少数股东权益占比高影响),毛利率32.6%(较15年末降0.6个百分点)。

投资要点:

半年销售首破1100亿,6月销售额270亿元创单月新高。上半年签约面积821.8万方(+40.6%);签约金额1106.3亿元(+45.5%)。布局思路得到市场印证,珠三角、长三角和环渤海分别实现签约金额346/263/168亿元,占比32%/24%/16%,传统热点销售区域仍然表现优异。上半年新获项目36个,规划建面762万方(+91%),权益68%(-14个百分点),获取成本450亿元,楼面地价5905元/平。拓展面积/肖售面积的比值为93%;土地价款/销售额的比值为41%,与过去几年持平,土地风险可控。16H新开工面积921万方(+26.9%),竣工面积626万方(+33.0%)。在建拟建项目286个,在建面积4548万方,待开发面积5571万方,其中一二线城市占比约71.4%,满足3年开发需求。

预收账款锁定1年业绩,负债结构优化且成本降低。账面预收账款1656亿元,加营业收入551亿元已占15年全年营收179%.16年全年业绩高增长可期,销售金额将超过之前预期1772亿元(+15%)。16H三费费率6.6%(同比降0.3个百分点),净负债率较年初下降23个百分点至62%。有息负债1136亿元,较年初下降5.43%,有息负债综合成本4.86%,较年初下降0.34个百分点。

房地产金融业务盈利多元,保利资本推出首个房地产基金并对滴滴出行,参股设立粤港证券,定增持有粤高速4.84%的股份。社区服务模式不断升级,16H在管项目350个、物管面积超9000万方;完成13家比邻中心、10个健康生活馆、3家和乐少年宫项目落地;健康养老平台公司设立,“三位一体”养老战略持续推进,北京、上海、广州、成都等核心城市规划或投入运营养老项目共11个。

公司作为房地产开发行业龙头,经营增长稳定,土地储备集中于三大经济圈、长江中游及成渝经济带中的一二三线城市集群,成本优势显著,未来现金流稳定,值得稳定回报资金配置。预计16-18年营业收入1424、1627、1839亿元,三年CAGR14%:16-18年EPSl.22、1.47、1.67元,三年CAGR17%,对应PE8、6、6倍,6个月目标价12元,对应16年PElO倍,维持“强烈推荐”评级,值得重点配置。

风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。