万科A:增长略低预期、股权之争影响显现

事件

公司8月21日发布中报,上半年实现营业收入748.0亿,增长48.8%,实现归属于上市公司股东净利润53.5亿,增长10.4%,加权平均ROE为5.2%,相比去年同期减少了0.2个百分点。

分析要点

结算毛利率下滑,业绩增速低于营收:公司上半年结算收入中,相当比例的项目是2014年房地产市场调整期内出售的(特别是长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安区域),结算毛利率相对较低。2016上半年公司销售毛利率为26.3%,相比去年同期的30.5%下降了4.2个百分点,导致净利率回落到历史低位9.5%。从销售情况来看,公司上半年完成销售额1901亿,同比增长69.9%,显著高于行业增速44.4%,销售均价为13,490元每平米,相比上半年结算单价11,074元每平米增长了21.8%,后期毛利率回升确定性强。

坚持理性拿地,保障低成本优势:上半年主要城市土地竞拍激烈异常,地王频出,公司坚守审慎投资策略,理性根据市场环境合理补充项目资源。上半年公司薪获取项目70个,权益建面849万方,权益地价466亿,仅占上半年销售额的24.5%,相比去年四季度投资强度有所减弱。值得说明的是,上半年新增地块楼面均价仅为5,488元每平米。截止到上半年末公司权益建面合计3,582万方,能满足未来两年的开发要求。此外,公司参与的旧城改造项目权益建面为294万方。

物业管理保持龙头地位、物流地产快速拓展:公司物业管理业务板块继续积极拓展,特别是在商业和写字楼领域,6月万科物业继续蝉联全国物业服务百强榜首。物流地产方面,公司采用聚焦大客户和重点城市策略,高举高打,上半年完成了大型资产包的收购整合,形成土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元投资方式。

投资建议

公司上半年完成竣工面积占全年比例34.0%,再考虑到全年毛利率的回升,我们暂不调整盈利预测,预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应P/E为13X,考虑到股权事件解决依旧不明朗,我们维持增持评级。

风险提示

股权事件存在较大不确定性。