北京城建2016年中报点评:区域布局优势彰显,多元化驱动盈利能力提升

北京城建发布2016年半年报:上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降8.3%,实现归母净利润4.35亿元,同比增长48.96%,对应EPS0.28元,扣非后加权ROE2.27%,较去年同期增加0.46个百分点。

京内高毛利项目结算助力销售业绩提升,国信证券分红增厚利润。2016年上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降8.3%,归母净利润4.35亿元,同比增长48.96%,公司利润增速大幅高于营收主要源于报告期内收到国信证券2015年现金分红2.058亿元而显著增厚利润。从营收贡献来看,京内项目海梓府和世华龙樾分别贡献结算收入5.97亿元和4.4亿元,且结算毛利率分别高达71%和40.4%,上半年公司预收账款达到139.5亿元,较2015年末的95.7亿元增长45.7%,部分项目结转周期的差异性延后已锁定下半年业绩,全年营收有望录得正增长,公司深耕北京的战略布局令业绩有坚实保障。

上半年地产销售超预期,一二级联动红利下土储获有力补充。上半年公司实现销售签约面积53.97万平方米,签约金额70.8亿元,分别同比增长67%和46%,全年有望实现签约销售额150亿元。土地拓展方面,公司上半年新增土地储备面积146.94万平方米,同比增长152%,并已超过去年全年水平。公司上半年着力拓展京内棚户区改造及商业地产项目,以授权模式获得了怀柔府东棚改项目,以招标方式中标奥体文化商务园和望坛棚改项目,其中望坛棚改项目位于东城区南二环,其核心区位优势有望大幅提升公司利润弹性空间,公司近期公告预购大兴团河项目提供部分房源作为望坛项目的征收安置用房,目前该棚改项目已正式启动征收,初步确定棚改前期工作完成时间和周期为5年。此外公司在手一级开发项目中吴家村棚改项目已具备一次性招标条件,密云走马庄、昌平马池口项目有序推进,均有望通过一二级联动的开发模式兑现二级开发权。

股权投资稳步推进,优先布局战略性新兴产业。股权投资在公司近年战略发展中扮演着举足轻重的角色,上半年公司先后出资4150万元投资设立北京城奥置业及出资1.4亿元参与中科曙光定向增发,至此公司对外投资企业达10余家,其中不乏国信证券和锦州银行等优质金融上市企业股权。截至上半年,以公允价值计量的可供出售金融资产账面价值达67.79亿元,未来公司将继续加大在高科技、互联网金融产业特别是战略性新兴产业的投资布局,同时加强对新三板、PE投资项目的研究,寻找合适的投资机会。

搭建创新融资平台,多渠道增强资金实力。公司近年来依托集团优势,融合股权、债权、地产基金等多融资渠道积极补充资金。自2014年以来,公司相继启动定增募集资金38.2亿,公开发行公司债58亿,发行债券15亿,债券票面利率在行业内处于较低水平,并于2016年3月拟创新发行优先股募集资金不超过30亿。此外公司于6月发起设立北京城建基础设施投资基金合伙企业,该合伙企业作为投管公司将采用委托贷款方式投资于奥体文化商务园区内的项目。截至上半年公司在手现金达到81.3亿元,资产负债率为68.1%,净负债率为54%,在主流房企中负债率属于较低水平,此外针对望坛项目资金需求量巨大的实际情况,公司将结合北京市对棚户区改造的政策性融资要求,努力争取国家重大建设项目专项基金。整体来看,公司财务状况稳健,融资渠道的不断创新将显著减轻棚改项目拓展带来的资金压力。

盈利预测和投资评级:公司在核心城市优质土地资源丰富,现有货值变现将对公司业绩产生支撑,并且大股东强大的国企背景有助于公司继续以一二级联动开发模式补充京内优质土地资源。此外公司在股权投资领域势如破竹,未来将加大战略性新兴产业的投资布局,融资渠道的不断创新也将显著增强资金实力。我们预计公司2016-2018年EPS分别为1.09、1.23、1.37元,对应PE分别为12.5、11、9.9倍,目标价格16.6元/股,较现价有22%的空间,维持“买入”评级。

风险提示:北京房地产市场调控政策的不确定性;股权投资标的收益的不确定性;北京市棚改政策的不确定性等。