世联行:核心业务持续高增长,坚定转型存量服务

公司16年上半年实现营收26.95亿元(+40_7%),归母净利润2.02亿元(+24.4%)。

投资要点:

16年公司将在保持新房代理销售额高增长的基础上,坚定地向存量服务转型,聚焦核心城市圈,重视电商服务。上半年营业收入26.95亿元(+40.7%),毛利率23.5%(同比降4.1个百分点,主要由于公司业务规模扩大,相应投入增加)。一季度末现金增至30.1亿元,净负债率持续为负,净负债率同比降10个百分点至-58%。资产负债率较15年末降5个百分点至46%。三费费率持续下降,较15年末降1.2个百分点至7.3%。

代理销售保持高增长,二季度实现代理销售额1394亿元(+11.2%),创造单季度销售高峰,上半年实现代理销售额2516亿,同比大增33.8%,市场份额5.2%,与15年持平。上半年代理销售营收14.7亿元(+31.9%),毛利率25.6%(一5.7个百分点)。目前累计已实现未结算的代销额3503亿元,将在未来3至9个月为公司带来约27.1亿元的代理费收入。预计16年全年代销金额达到5625亿元(+25%),实现营收约46亿。

资产服务业务营收2.5亿元(+38.2%),毛利率12.1%(-1.9个百分点)。上半年小样社区累计进入10个城市,落地项目15个,入驻企业300家,服务创业者超2万人:红璞公寓业务落地广深等7城,坚定转型存量服务,定增募集20亿元将投入长租公寓。

新定增方案拟发行2.85亿股,发行底价7.01元/股,募集资金总额20亿元,用于建设13万间长租公寓,总投资约24.8亿,项目投资回收期6.01年,内部收益率为14.69%。

公司顺应行业发展趋势,扩大长租公寓管理规模,有助于完善资管服务链条。

金融业务营收2.6亿元(+47.3%),毛利率65.4%,引入专业产品设计和风控囤队后毛利率同比提升15个百分点,上半年放贷共24270笔(+84_2%),放贷金额16.5亿元(+47_7%),平均单笔贷款金额6.78万元。互联网+业务协同代理销售、金融和资管开展叠加业务,营收5.7亿元(+134.4%),毛利率8.5%,同比持平;链接经纪门店近万间,经纪人约7万人,集房会员累计超200万。在执行项目达到547个。顾问策划业务营收1.3亿元(一33.6%),毛利率18.3%(-11个百分点)。

公司重点布局的城市销售回暖带动代理销售业务持续高增长,布局长租公寓坚定转型存量服务,创新业务保持高速成长,备业务协同效应日益增强。预计16-18年营业收入68、87、111亿元,同比增速44%、28%、28%,三年复合增速33%;16-18年EPS0.3、0.38、0.44元,三年复合增速20%,对应当前股价PE28、22、19倍,6个月目标价12.7元,对应16年PE42倍,维持“推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、创新业务发展不及预期,长租公寓布局不及预期。