保利地产:销售高位回落,央改渐露峥嵘

事件:7月销售简报:公司7月实现签约面积93.36万方,同比增长12.32%;实现签约金额121.46亿,同比增25.69%。公司本月新增项目3个,权益建面21.8万方。

销售量价均有回落,基本符合预期:公司7月实现签约面积93.36万平方米,同比增长12.32%,环比下降53.58%;实现签约金额121.46亿元,同比增长25.70%,环比下降54.97%;本月公司销售均价13,010元/平方米,环比降3.00%,连续两月回落。受历年6月固有的高基数效应影响,本月公司销售量价均有调整,但基本符合预期,预计9、10月份将会有连续回升的过程。

保利集团入选试点,央企层面整合空间难以估量:公司7月7日公告大股东保利集团与中航集团探讨收购其地产业务并停牌,七天后公司公告正与中航集团积极深入论证,并初步估算潜在交易涉及地产项目约70个,标的金额不超过净资产的15%,即不超过149亿(一季末净资产)。从以上交易体量看,本次重组并无超市场预期,但在集团层面的央企整合规划渐露峥嵘。14日,国资委在媒体通气会上宣布了新增7家国有资本投资公司试点的企业,公司大股东保利集团位列其中,公司作为集团旗下重量级地产上市平台,有望脱胎于下一轮央企级别资源整合中。

拿地力度有所回升,继续核心布局:7月份公司在东莞、南昌和杭州分别取得三个项目,新增权益建面21.8万方,权益地价款19.97亿,综合楼面价约9,163元/平方,是公司近4个月拿地款及权益比率首次回升,但仍然处于历史上较低的水平。公司今年以来拿地谨慎,基本避免高溢价拿地,1-7月拿地综合楼面价5,801元/平方,1-7月公司累计权益投资额占销售金额比例为34.17%,较上月有所回升。本月在杭州上城区核心区拿地,楼面价近4万/平方米,是本年在二线少有的尝试。

上半年结转收入增加,权益下降拖累毛利:公司业绩预告上半年实现营收551.7亿,同比大增30%,主要由于竣工和结算面积增加;归属于上市公司股东的净利润49.5亿,同比增0.12%;同时因项目结转权益比例下降,毛利率及净利率均有所下降。公司年初至今拿地综合权益仅68%,且一线拿地较少,预计毛利水平恢复仍待时日。

投资建议:公司今年以来项目投资保持审慎,基本避免高溢价拿地,同时现金充足,财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合,初步结果看并无超出市场预期,但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试,往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-18年EPS 为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE 估值7.8X、6.9X、6.0X,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。

风险提示:全国性销售调整,二、三线城市持续低迷。