*ST海星:09年业绩以投资收益为主,地产业绩还看2010

1.事件

2月3日,st海星(格力地产)发布了2009年年报,实现营业收入5.13亿元,营业利润3亿元,归属母公司股东净利润2.3亿元,每股收益0.44元。

2.我们的分析与判断

(1)09年公司完成重大资产重组,变身为格力地产,转型完成

报告期内,公司顺利完成重大资产重组,主营业务变更为房地产开发经营,格力地产借道st海星上市。报告期内,公司实现营业收入5.13亿元,同比增长161.4%;实现营业利润3亿元,同比增长391.69%;归属母公司股东的净利润为2.3亿元,同比增长399.25%;基本每股收益0.44元,同比增长214.29%。

根据年报,由于可供出售的金融资产收益增加,公司2009年实现投资收益2.87亿元,比09年初增长6430.32%。由于持有的格力电器股票市价上涨,公司年末可供出售金融资产为6.65亿元,比期初增长49%。扣除非经常型损益后,实现净利润447.29万元。2009年度大部分销售收入将于2010年之后开始进行结算。所以公司优异的地产业绩释放要看2010年度。

(2)12月份在珠海新增土地储备,扩充土地储备

公司后续土地储备问题一直是资本市场比较关心的。2009年12月3日,经珠海市商用土地交易中心确认,珠海格力房产有限公司经公开竞投获得珠海市商用土地交易中心以公开挂牌方式出让的珠国土储2009-08号地块,成交价格为66.148亿元。珠国土储2009-08号地块位于珠海唐家湾情侣北路南段,土地面积为33.96万平方米,总建筑面积为89.39万平方米,土地用途为住宅和商业,使用权年限为住宅70年、商业40年。该地块楼面地价为7400元/平米。珠海近年来出让的土地较少。香洲区07年出让平均地价7000元每平米。预计唐湾项目未来售价不低于15000元每平米。

项目所在唐家湾镇属于珠海市香洲区,为珠海的传统高档海景房区域项目所处区域为规划新区,规划起点高,住宅开发少,拟建的配套设施全,南向拥有优美的海景资源,北向石坑山郁郁葱葱,东西两边各有一城市公园,景观资源极其丰富,产品及价格的提升空间巨大。至此,公司土地储备从原先的134万平米增加至224万平米。

(3)参与港珠澳大桥人工岛的建设,进一步深度参与珠海建设

公司11月份发布公告,经珠海市人民政府同意,委托珠海格力房产有限公司成立全资子公司,负责珠澳口岸人工岛的开发建设、项目管理工作。ST海星表示,公司将投资设立珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司,注册资本为1亿元,资金来源为自有资金。公司将肩负人工岛的开发建设、项目管理工作。

公司将通过参与人工岛的建设,进一步深度参与港珠澳大桥建设工作,对公司长远发展有利。

(4)拟进行非公开发行募集资金

2010年1月26日,

st海星推出了融资计划(2010年度非公开发行股票预案),拟通过定向增发的方式,融资不超过16亿元,投入格力广场项目和格力海岸一期项目等两个项目。据发行方案,公司非公开发行的对象为基金公司、证券公司等不超过十名特定投资者。发行股票的数量不超过1.2亿股,发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%。如能成功增发,则能缓解公司现金压力,有利于持续稳定增长。

其中,格力海岸项目即12月份新增土地储备项目的一期工程。

格力海岸位于唐家石坑山东侧与南侧,石坑山环绕其后,紧邻珠江海域,背山面海。该项目共由6宗地块组成,分为A、B两区,共分两期开发,第一期启动区为A区(以下简称“一期项目”),属于住宅用地,建筑面积共47.6万平米;剩余区域为B区,第二期开发。格力海岸一期项目由公司之全资子公司格力房产实施。本项目开发周期为6年,拟于2010年3季度开始动工,预计2011年年初入市销售。预计本项目总投资为749,350.60万元(包括地价款),销售收入为1,036,586.0万元,税后利润为147,483.90万元,投资利润率为19.70%,销售利润率为14.20%。

3.投资建议

因为公司12月份新获唐湾项目土地储备,并计划2011年初入市销售,保守估计2012该项目能够开始结算。调高12年销售收入为40亿元。预计10年、11年、12年公司主营收入为18亿元、31亿元以及40亿元,归属母公司股东的净利润为4.5亿元、6.8亿元和9.1亿元,对应的每股收益为0.78元、1.18元、1.6元,对应当前的市盈率为16x,10x,7x。公司受益于港珠澳城市圈发展和珠海城市大发展,大股东资源丰富,未来业绩保障性较强,未来三年是公司业绩集中释放期,维持公司“推荐”评级。