华发股份:低估区域龙头,集团协同可期

销售大幅攀升,未结资源丰富:2016年一季度公司销售额已达72亿元,预计全年销售额有望达300亿元,同比增126%。储备方面,截止2016年5月公司土储权益建面超过670万平米,权益在建建面接近450万平米,其中横琴自贸区直接持有的权益建面接近90万平米。受益于2015年至今一线及重点二三线城市房价的快速上涨,公司权益未结货值超1600亿元,分布前五的城市为珠海(42%)、武汉(16%)、上海(9%)、广州(8%)及中山(8%),一线二线以及珠海占比80%,未结资源丰富。截止2015年末,公司预收楼款76.8亿元,同比增50.7%,业绩锁定性强。

控股股东华发集团,协同效应可期:公司控股股东华发集团,2015年11月以12.25元发行价认购公司定增1.06亿股后,直接持股比例由21.91%上升为24.35%,合计持股26.82%,实际控制人为珠海国资委。集团采取“4+1”业务格局,即做精做优城市运营、房产开发两大核心支撑业务,做大做强金融产业、产业投资两大核心突破业务,完善优化商业贸易、文教创意等综合配套业务,积极推进集团整体登陆资本市场。考虑到业务相关性、国企改革和同业竞争问题,作为集团控股的唯一房地产开发公司,华发股份有望获得集团平台的加持,不排除资产注入的可能性。

新业务发展转型,全力打造新科技四大平台:公司积极推进“优+生活”平台,以线上线下两部分共同开展社区配套服务。此外,公司依托华发集团资源,积极打造华发大数据平台、新媒体传播平台及互联网金融平台,并合作寻找新科技领域投资并购机会。2015年7月至今,公司与杭州市金融投资集团、杭州工商信托签订协议进行房地产金融等方面的合作,与关联方力合股份及其员工持股平台出资设立华金互联网金融,与关联方及IDG出资设立爱奇华金新兴产业股权投资基金,投资领域战略新兴产业。

盈利预测与估值:不考虑外延式扩张,按WACC=11%测算,RNAV约为19.73元,按6月14日收盘价10.32元计算,折价47.7%。我们预计公司2016年EPS为0.82元,对应PE12.65X,无论RNAV还是PE估值均处于较低水平,给予“推荐”评级。

风险提示:销售不及预期、政策风险、新业务转型进度不及预期。