金融街:内生外延提升租金收入,高分红的优质商务地产

公司15年营收155.6亿元(-29.4%),归母净利润22.5亿元(-23.0%),每10股派现4元(含税)。 16Q1实现营收43.0亿元(+237.1%),归母净利润7.8亿元(-2.2%);

投资要点:

持有物业增加致即期盈利减少,提升分红回报。15年营收155.6亿元(-29.4%),归母净利22.5亿元(-23%)。15年房产开发营收140亿元(结算面积79万方),较去年降33%,主要原因:1.增持北京核心区优质写字楼,当期营收减少:2.金融街广安中心C、D地块规划建面调减致营收相应减少,但会增加未来结算收入;

3.部分项目结算延后。增加黄金地段物业为今后稳定增长的租金收入奠定基础。物业租赁营收9.3亿元,同比增33%,1.增持优质写字楼投入运营使收入增加; 2.现有写字楼、商业项目优化客户/业态结构、增加增值服务,租金和营收因此增长。

在京津等市中心持有物业建面61.6万平方米,较上年增9万方(北京金融街中心、月坛中心、广安中心)。16Q1营收43亿元(+237%),归母净利7.8亿元(-2.2%),预收84亿。结算不均衡使Q1营收大增,但因15QI金融街中心改扩建项目竣工投资性收益而本期无致净利增速低于营收。15年显著提高分红回报,含税分红11.96亿元是归母净利润的53%,而13-14年仅为26.2%.25.5%。

三费占比13.3%较14年提高6个百分点,因销售及财务费用增加。销售费用同比+46.8%,1.散售项目明显增加,产品结构变化; 2.四季度新开盘项目多,前期推广费用高;财务费用同比+40.4%,1.新设子公司注册资本金增加;2.已竣工未售项目利息不能资本化。16QI三费9.1%,较上年同期和年末显著改善。

可结算资源914万方,发展无忧。15年销售签约85万方/150亿元,同比增长42%/15%;其中散售签约额占比84%历年最高。尚余914万方可结资源,权益791万方,其中京163、沪70、穗92、津93、渝152和惠州221万方。15年新开工181万方增58%、竣工97万方-27%,16年可售充足。

利用再融资放开良机,融资成本大幅降低。16QI货币资金91亿元超短债21亿元;

资产负债率72%较15年底下降lpc,净负债率164%较上年同期增46pc。据统计,公司15年公司债、中票和海外人民币债共募集资金177亿元利率3.84%~ 5.55%,行业中融资成本较低,较银行贷款基准利率水平成本下降1-2个百分点。16年3-4月再发行两期私募债,20亿元5年期利率3.83%、15亿元5年期利率3.80%。

公司是国内A股优质商务地产中最具竞争力公司之一,未来5年拟通过内生和外延大幅提升优质物业以实现长期租金收入大幅提升的目标。在长期资金成本低和在手量丰质优的储备,以及股东西城区国资和安邦保险的双重支持下,目标实现有望加速。当前股价较RNAV18元/股5折,低于安邦增持成本。公司是市场中为数不多分红将保持高比例的优质商务地产,给予“推荐”评级,预计16-18年EPSO.92/1.08/1.30,对应PE10/8/7倍,给予6个月目标价12元。

风险提示:经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期,财务风险出现等。