北京城建深度研究报告:优质土储稳步扩张,多元投资运筹帷幄

投资要点:

地产销售夯实,国资改革及棚改政策助力公司稳健发展:公司大股东城建集团为北京市属国企翘楚,北京国企改革浪潮有望推动公司实现格局突破。公司2015年充分受益北京市场的量价齐升,全年录得销售额120.42亿元,同比大幅增长65.6%,其中京内销售规模位居前三。与此同时公司大手笔拿地,土地扩张规模为近年来新高,望坛旧改项目的一二级联动开发及股权收购通州地块有望大幅增厚公司利润。

股权投资势如破竹,价值兑现将显著提高公司利润:公司持有国信证券3.43亿股,并将以8亿元全额认购国信证券配股,目前为国信证券第五大股东,预计配股完成后持有市值将达到70亿元。此外前期投资的锦州银行已在香港联交所上市,二十一世纪空间技术公司已在新三板挂牌,我们估算出公司几个重要的对外投资标的价值大约为84.8亿元,当前账面上仅为13.82亿元,预计公司择机兑现投资收益后将显著提高公司利润。未来公司将持续优化公司股权投资结构,加大战略性新兴产业的投资布局,实现投资板块与公司主业的良性互动。

融资渠道创新保障资金充足,减持潮落有望实现价值回归:北京城建2014年以来融合股权、债权、地产基金等多融资渠道积极补充资金,其中引入两期地产基金以及拟发行优先股募集资金为业内创新之举。目前公司在手现金接近70亿元,资产负债率也保持在健康的水平。此外前期机构定增认购限售股均已解禁且多数已于前期完成减持,公司价值亟待回归到合理水平。

估值分析:我们预计公司2016-2018年EPS 分别为1.09、1.23、1.37元,对应PE 分别为11.7、10.3、9.3倍。北京城建当前每股RNAV 为19.57元,现价较其折让35.2%,考虑到目前地产股股价较RNAV 折价率普遍在15%左右,对应目标价格16.6元/股,较现价有31%的空间,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:旧改项目获取的不确定性;北京房地产市场调控政策的不确定性;股权投资标的收益的不确定性;北京市棚改政策的不确定性等。