北京城建2015年业绩点评:京外“损失”京内补,土地资本后劲足

业绩回顾

2015年公司实现营业收入91.78亿元,同比减少8.32%;归属上市公司股东的净利润14.29亿元,同比增长4.10%;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为13.75亿元,同比增长20.65%;经营活动产生的现金流量净额为-56.31亿元;基本每股收益0.91元/股,同比减少18.02%;加权平均净资产收益率8.15%,较14年减少4.95个百分点。

业绩点评

京外项目拖累总体表现,结转放缓影响业绩增速。报告期公司房地产开发业务实现营业收入87.22亿元,同比减少9.32%。北京、成都、重庆、天津四地项目的营收占比分别为86.02%、6.93%、3.17%、1.77%。京外项目业绩贡献比例较上年提升2.92个百分点,但是17.06%至22.12%的毛利区间大幅低于京内项目39.99%的水平,区域分化行情之下全国性战略布局的负面因素有所显露。

公司期末预收账款95.70亿元,同比增长32.62%,销售商品、提供劳务收到的现金112.46亿元,同比增长64.70%。报告期公司结转速度较慢影响了业绩兑现,但是可结转资源较为丰富,能够保障未来短期业绩的平稳增长。

盈利质量稳步提升,内控改善释放利润空间。2015年公司盈利水平较往年提升明显,销售毛利率同比提升3.75个百分点至38.41%,高出行业均值约10个百分点。一方面区域市场行情上涨扩大公司项目定价优势,扩大业绩弹性。另一方面公司加强项目开发全过程管控能力,强化关键节点控制,深化提升产品研发的标准化运作,有效降低了经营成本,报告期公司销售期间费用率同比减少1.06个百分点至7.98%,降至近五年最低水平。公司依托大股东城建集团的强势背景逐步提升对外部资源的整合能力,同政府部门、金融机构和上下游企业的合作持续突破,综合成本优势预期持续显现。

投资拓展大幅提升,战略重心重回一线。2015年公司通过多种方式共获得土地8宗,增加储备面积145.13万平米,为当年结转面积的2.04倍,共花费购置金额109.49亿元,为公司历年土地投资规模最大的一年。并且获取方式有所扩展,通过股权转让方式取得项目比重占新增储备的一半,避免了热门地区市场竞争激烈所导致拿地成本的非理性上升。截至报告期末公司持有待开发项目规划计容建筑面积共计约322.25万平米,满足公司4-5年的开发需求,且大部分位于大兴、密云、顺义、昌平等京内区域,未来业绩兑现预期良好。

股权投资表现亮眼,跨界布局增添新活力。报告期公司优化投资结构,加大高新科技、互联网金融等新兴产业的投资力度。所投资企业中的国信证券股份已全部上市流通,锦州银行在香港联交所上市,二十一世纪空间技术公司在新三板挂牌。期末可供出售金融资产和长期股权投资合计值达到88.39亿元,同比大幅增长71.88%,为公司实现投资净收益2.11亿元,同比增长113.42%,增厚所有者权益27.39亿元,其他综合收益同比增长84.28%。公司强调未来将加强对证券市场的研究,积极关注与公司产业链关联度较大的项目,实现投资板块与公司主业的良性互动,未来股权投资业绩贡献比例有望稳步提升。

多元融资助力新一轮扩张,优质项目业绩释放有望提速。报告期公司通过发行公司债融资58亿元,票面利率4.40%。并与工银瑞信、宏源汇富成立合资公司,以自有项目为募集对象先后发起两期地产基金,共募集资金52.43亿元。近期公告拟非公开发行优先股募集30亿元,用于偿还债务、补充流动资金。公司当前资产负债率68.13%,剔除预收账款的资产负债率62.53%,略低于行业平均水平。杠杆率依然有进一步提升空间,随着公司大规模融资的顺利推进,京内优质项目的周转效率和业绩释放速度预期进一步提升。

总体来看,公司京内项目储备丰富,可售货值充足,背靠城建集团本土优势明显,近期投融资力度大幅提升,流动资金得以补充,未来业绩释放速度和弹性均有望快速提升,为当前聚焦一线城市的稀缺标的。近期上海、深圳纷纷加强调控,收紧限购尺度,北京地区相对优势有望显现。我们持续看好公司未来的发展空间。

风险提示

京外项目去化困难持续拖累业绩表现;北京地区政策态度发生转变。