京投银泰:业绩集中释放期,良性发展

“良性发展”,业绩进入集中释放期。2010年始公司战略调整地产业务重心回归北京,处置京外项目资产,专注“以北京为中心,以轨道交通为依托”,集中优质资源做大做强轨道物业。2014年起,公司在北京的几个高毛利项目进入销售后期,2015年开始陆续结算,业绩释放拐点来临,公司预告2015年归母净利润1.16亿同比增360%左右。公司13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元,同比分别增长114%、192%、38%,三年复合增速114%;截至2015年3季度末预收款97亿元,同比+64%,基本锁定未来3年业绩。我们预计2016年销售可超100亿元,已售项目竣工结算和低利润基数将使得16-17年业绩保持高速增长。

截至2015年底,公司预计还有未结建面近200万方,货值近750亿元,足够公司5年的有序平稳发展,公司正迈入“良性发展”轨道。依托于大股东北京市基础设施投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒,公司树立起该领域的先行优势,未来在北京市地铁延伸以及“京津冀”轨道网络建设中项目获取空间大。

制约公司发展的股权问题得到解决,国企改革赋予新的想象空间。银泰集团在2015年初将所持公司20.78%股权转让给时任公司副董事长和总裁程少良,剩余股份仅4.05%;程少良随后辞去银泰的董事职务并解除了与银泰的一致行动人,作为财务投资人的身份行使股东权利。而大股东京投集团在增持后现持股31%获得了对上市公司的实质掌控权。京投集团是京国资委旗下具有一定影响力的综合性投融资集团,承担着北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能,截至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。

当前公司已经多次在京投集团的协作和资金支持下获取开发项目,未来有望加大对上市公司的支持力度,不排除集团地产之外的资源支持上市公司提高国有资本的证券化率、增加直接融资比例,也符合国企改革的方向。而在地产方面,当前集团承担着密云、平谷、大兴、丰台和门头沟等京郊630万方一级开发,此前潭柘寺项目一级土地开发后上市公司顺利获取了二级开发权利,未来仍有望借助控股股东优势继续获取后续项目的开发。

投资价值及长期发展被险资认可。2015年末,阳光人寿及阳光财险通过二级市场增持公司股份达到5.01%,战略举牌公司。阳光人寿在15年8-11月增持成本约7.3元/股,其中10-11月增持544万股均价在8.52-9.45元/股,当前股价低于此区间。鉴于公司股本小市值小发展前景乐观,相信未来会有更多稳健投资人增持公司。

以净资产收益率为基准的奖励基金办法增强管理层业绩释放动力和稳健发展决心。

公司自当年度实现之净利润中提取一定比例作为奖励基金,实施对象为公司的董事会成员、高级管理人员及公司部门总经理级员工。办法规定加权净资产收益率达到10%方可获取奖励,超出10%部分还可差额累计额外奖励,按年度分比例发放。近几年公司由于地铁上建物业的周期超过普通物业,导致存货占比过高、业绩释放缓慢,加权ROE仅2010年超过10%达到16%,其余年份均较低,如12-14年分别为4.8%、4.0%、1.35%。公司董事会定下高的激励标准,目的在于保障公司长远发展及保证股东利益、公司利益和员工利益的一致,业绩释放也更有动力和持久性。

公司是我们在年度策略报告和月度、周度行业报告中持续推荐的标的,市值仅60亿而品质优良,股权变化带来积极意义,大股东京投集团有望持续加大对上市公司的支持,国企改革赋予其更大的想象空间,而充足资源为保障的可持续发展和短期业绩的集中释放将推升估值的提升。其投资价值及长期发展被险资认可,在天时地利人和下,仍有继续吸引稳定战略投资者的可能,值得关注。预测公司15-17EPSO.16、0.53、0.76元,RNAV12.3元/股,当前股价7折交易,给予6-12个月目标价12元,“强烈推荐”评级。

风险提示:大股东对上市公司支持不及预期:后期发展方向有待观察。