万科A:移出强力名单,但维持买入评级

我们维持对万科A股的买入评级,但将其移出强力买入名单。我们重申对公司长期前景的乐观看法(请参见2015年8月17日发表的报告“万科:2025年市值为何可能翻5倍”)。但由于强劲的股价表现,其目标价格对应的上行空间已不及我们A股覆盖范围内其它评级为买入的股票。自我们于2014年4月16日将万科A股加入强力买入名单以来,该股上涨了132%,而同期我们覆盖的A股开发商股价平均上涨了105%,沪深300指数上涨了61%。我们认为推动股价表现领先的主要原因是万科能在房地产行业周期波动中持续通过市场份额扩张实现盈利强劲增长。

1)我们预计2016年政府政策有望进一步放松,从而加速行业去库存并推动房价在更广范围内反弹。10月份以来,三线城市交易量表现领先一/二线城市,这意味着未来6-9个月中,随着库存压力缓解,这些城市房价的复苏或将追赶上一/二线城市的水平。我们认为在一定程度上,万科较中国海外、华润置地等其它龙头企业更能受益于这一趋势,因其在三线城市的业务占比较高(占万科2015年末净资产价值的约40%,而中国海外/华润置地均为20%左右)。我们预计2015-17年,万科并表收入的调整后净利润率(剔除少数股东权益与合资企业收入)将从2014年的11%升至13.4%。2)鉴于一直以来公司管理团队所展现的远见和执行能力,我们也看好万科的长期前景。在其30年的房地产开发史中,管理团队成功地带领公司顺利度过了各个行业周期,并在各个困难时期过后以更强的姿态出现。我们认为公司向城市配套服务商转型的最新策略可能将在未来十年内令公司市值显著提升。维持基于净资产价值的12个月目标价格人民币19.6元以及盈利预测不变。该股当前股价较净资产价值折让12%,对应9.6倍2015年预期市盈率和1.9倍2015年预期市净率,而研究范围内A股均值为折让13%、12.8倍和2.4倍。

主要风险:销售表现弱于预期,宏观硬着陆。