保利置业集团:项目调研纪要

11月26日、27日两天,我们参加了保利置业集团(0119.HK/港币2.40, 持有)组织的上海、苏州调研。我们注意到公司已经加强了在这两个城市的业务。考虑到净资产收益率较低及销售额增速反弹,我们对该股维持持有评级。

销售目标很快就能达成

参考保利置业集团的最新公告,15年前10个月公司实现合同销售额255亿人民币,完成年销售目标260亿人民币的近98%。管理层对实现全年增长目标充满信心。

两城市近期市场情况

2015年上海和苏州的房地产市场明显复苏,符合我们在2014年底做出的预期。得益于较好的市场环境,我们注意到我们此次所参观的项目去化率都有明显提高,且公司的平均售价有所上涨。但是,苏州公司的管理层亦同意我们所担心的,部分类别的住房需求在2015年提前释放,我们预计2016年市场增长可能放缓。

保利在两个城市的业务开展情况

保利在上海和苏州业务拥有优势。部分项目地处黄金地段,例如杨浦区的保利绿地广场和保利翡丽甲第,都位于内环以内,靠近陆家嘴。同时较高的品牌知名度和房屋质量也会使这些产品相比周边产品有一定溢价。尤其是苏州项目,溢价非常明显。

上海项目相关情况

我们参观了位于松江区的保利翡丽公馆和杨浦区的保利绿地广场、保利翡丽甲第。总体来看,这三个项目都开展顺利。翡丽公馆于2014年11月开始预售,近期去化率达到近91%。预计该项目将在2017年完工并交房。翡丽甲第目前处于第一批客户认购阶段,预计12月份将开始预售。而绿地广场项目方面,公司正在针对潜在的购房者和租户进行推广。绿地广场的一期住房项目将在今年12月交房,公司目前正在重点推广剩余两期的商用及写字楼项目。目前上海项目库存总计高达200亿人民币,未来管理层将继续重点关注该城市的项目进程。

苏州项目相关情况

保利置业集团在苏州有两个项目,即保利观湖国际和保利独墅西岸,库存约15亿人民币。作为苏州最受欢迎的项目,15年3季度这两个项目合同销售额分别为21亿人民币和15亿人民币,在苏州市位列第一和第八。虽然保利观湖国际过去几年因为较高的土地和利息成本一直亏损,但管理层表示今年的情况要好得多,主要是因为销售策略较好及市场复苏带动平均售价上涨。得益于有效的成本控制,这些项目预计未来将实现盈利。苏州公司现正面临平衡业绩增长和高土地成本的难题。一方面,公司现有项目已经销售殆尽;另一方面,苏州地区的土地价格已经较高。近期靠近这两个项目的两幅土地的价格分别为9,000元/平方米和11,000元/平方米。管理层认为高企的土地成本并不一定会令项目售价提高,因为平均售价主要由市场决定,而不是土地价格。