最后的冲刺：招商蛇口今年底将上市

这场“史无前例”的资产重组,有望给已经掉出房企第一梯队的招商地产,带来新的发展契机。未来上市后的新平台,将以“招商蛇口”之名,刷新招商地产业务规模,并将成为中国房地产企业转型的一个新样本。

本报记者 张晓玲

实习记者 吴抒颖 深圳报道

持续数月的招商地产重大资产重组案终于迎来了最后的冲刺。11月15日,招商地产发布公告称,公司股票于2015年11月16日开市起开始停牌,待证监会公告并购重组委关于重大资产重组的审核结果后复牌。

此前,招商地产公告10名定向增发的对象中,两家私募被取消。招商地产有关人士称,因公司重组进程太快,这两家私募没有跟上,只能放弃。

小插曲过后,这场“史无前例”的资产重组,有望给已经掉出房企第一梯队的招商地产,带来新的发展契机。未来上市后的新平台,将以“招商蛇口”之名,刷新招商地产业务规模,并将成为中国房地产企业转型的一个新样本。

资产重组进入收尾阶段

根据招商地产此前公告,此次资产重组涉及两个方面,一是招商局蛇口工业区控股股份有限公司以23.60元/股的价格吸收原招商地产股东股份;二是向10名特定对象增发股份,发行股份不超过6.36亿股,募资金额不超过150亿,资金投向旗下多个项目。10名特定对象除了国开金融、华侨城及招商地产员工持股外,其余七家如易方达、上海鼎晖等均为私募投资基金。

11月11日,招商地产发布的公告就再融资方案进行了调整,将再融资规模由人民币150亿元缩减至125亿元,取消了对易方达海外投资(深圳)有限公司、上海鼎晖百孚财富管理有限公司的配套募资;本次配套发行的认购对象剩下工银瑞信、国开金融、深圳华侨城、北京奇点领创、兴业财富、北京致远、博时资本,以及招商局蛇口员工持股计划共计8名。

市场普遍认为,此举是招商地产重组案进入冲刺收尾阶段的一个信号。这个说法也得到了招商地产董事长秘书刘宁的肯定回答。她表示,易方达及上海鼎晖在相关备案、资金调配等方面没有及时跟进,而招商地产为了能够实现在年底上市的目标,最终不得不放弃与两家私募投资基金的配套募资。

有券商人士分析称,易方达、上海鼎晖最终被剔除在定增对象之外,或与日前监管部门要求的定增对象全穿透政策有关。此前召开的最新一期保荐代表人培训会议上,监管层强调了三条关于非公开发行的窗口指导意见,其中第二条明确提出,董事会阶段确定定增投资者的,若投资者涉及资管计划、理财产品等,要求穿透披露至最终出资人,明确认购主体人数不能超200人,且相关产品不能分级。

不过,这种说法没有得到招商地产及上述两家私募的确认。

11月15日,招商地产再发公告称,该公司即日起开始停牌,待证监会公告并购重组委关于重大资产重组的审核结果后复牌。据证监会网站披露,上市公司并购重组审核委员会定于11月23日上午召开并购重组委工作会议,将对招商地产并购申请作出审核。

此次并购完成后,招商地产将退市,取而代之的是招商局蛇口重新上市。招商局蛇口总股本规模将达80.374亿股,按照23.6元/股的发行价计算,总市值将达到1897亿元,招商局蛇口将成为A股市场的又一家“千亿企业”。

昔日龙头房企将重生

曾经一度比肩万科、保利的招商地产,近几年受制于保守的财务风格和动荡的人事调整,发展一度陷入困局。去年招商局总裁李建红上任后,多次提出要做大地产板块,形成旗下三大业务板块鼎立的态势。这一次资产重组,不仅是招商地产为“重返第一梯队”吹响的冲锋号角,更是招商蛇口这一新平台的重生。

这个重生就是,招商蛇口不再是单一的房地产公司,而是将实现园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务体系。

克而瑞研究中心指出,这次重组后,新平台招商蛇口规模的实力将指数级放大。将被注入大量优质的土地储备,且住宅扩张有望加速;而吞并蛇口工业区后,该公司产业地产的实力也将大增。

数据显示,目前,招商蛇口母公司招商局集团拥有深圳前海自贸区片区3.9平方公里深港现代服务区以及1.17平方公里的前海保税物流园区。蛇口工业区公司拥有深圳蛇口自贸区片区13.2平方公里土地。

这部分土地位于一线城市,都是核心地段的稀缺资源,若将来得以注入,不仅为招商蛇口带来了大量的土地储备,而且优化了目前的土地储备结构。

吞并蛇口工业区后,招商地产在产业地产领域,无论是土地储备、运营管理经验上,还是功能定位和开发模式上,实力都会大幅提升;这种实力增长更多体现在蛇口工业区打造的“产融城一体化”模式功能定位比较高端,具有差异化竞争力。

克而瑞提到,招商地产新的发展战略为“成为城市升级专家”,而蛇口工业区作为招商地产城市升级的产品,展现了招商地产在建设大型综合城市功能群落的能力。如果招商地产能够成功主导建设运营自贸区,或将超越国内所有房企,成为一流的城市升级专家。

李建红此前也曾表示,招商局蛇口将在现有的产业园区和地产业务基础上,努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域进行突破创新。

中信建投分析师苏雪晶、刘璐预估,招商地产将在12 月底之前完成重组,将向千亿之路迈进。今年公司在产网融合更进一步,7 月份公司推出全国首家房地产移动互联网5S 店,招商地产不仅在集团层面的资源禀赋优势,更看重平台层面的协同作用,这将形成乘数效应促进公司全方位发展。

国海证券分析师代鹏举也指出,招商蛇口在“大招商+大协同”战略下产业间互动加速:综合实力强大的招商局集团存在对现有资源整合与优化的动力,旗下各类资源的盘活利用将有利于招商局蛇口控股对内实现资源互补,对外构建独特的竞争优势,未来“产融网城”的多业态互动将促进招商局蛇口控股实现跨越式发展。(编辑骆轶琪)