万科A:积极转型布局、少数股东损益大增

事件:公司公布三季度报,前三季度累计实现营收795.96亿元,同比增长26.06%,实现净利润68.54亿元,同比上升6.14%,基本每股收益0.621元,同比上升6.13%,基本符合预期。

营收回升、毛利率下滑、少数股东损益占比大幅提升:1)单季营收回升、净利润增速略有下滑:第三季度实现营业收入293.29亿元,同比增长32.25%,其中第1、2季度分别增长-6.35%、31.49%;实现净利润20.08亿,同比上升21.79%,相比二季度27.9%,有所下滑; 2)毛利率持续下行、但受益于销售均价的连续的提升,预计四季度后会明显提升:公司毛利率约29%,相比前两季度34%和30%有所下降,但由于从今年以来公司销售均价持续提升,从1月的11841提升至9月的13257,提升比例12%,预计四季度之后的结算毛利会有所提升。3)少数股东损益占比提升拖累业绩表现:公司利润总额增速27%,而净利润增速仅6%,由于公司实施小股操盘战略,公司少数股东损益由去年同期的11.5亿增长133%至26.8亿,占比由去年同期的11.7%提升至21.5%,但公司的ROE 水平则与去年基本保持稳定。

拿地略趋积极、布局物流地产项目、四季度竣工大幅提升。1)拿地略趋积极、积极布局转型:公司前三季度累计新增50个项目,共计788.2万方,平均成本为3731元,其中获取6个物流地产项目;2)四季度竣工将大幅提升结算收入:公司前三季度开工已完成83%,但竣工仅777万方仅完成49%,且今年竣工将高于年初计划,因此年底结算收入将有大幅提升空间。

回购计划彰显信心、宝能系持股15.04%低于华润:1)百亿回购计划首次实施:

公司百亿回购计划创历史,目前累计回购1248万股,占总股本0.113%,耗资1.6亿,平均回购成本约12.8元;2)宝能系持股15.04%:目前前海人寿持股6.66%、钜盛华二级买入3%、融资融券持有0.34%、收益互换享有5.04%,合计宝能系持股15.04%,低于华润的15.23%。

投资建议:公司小股操盘策略大幅提升少数股东损益占比,毛利将因持续提升的销售均价而有所回升,四季度竣工计划将超过前三季度总和,积极布局物流地产转型,百亿回购计划持续推进彰显对公司未来发展信心,我们预计公司15-17年营收约为1709亿元、1985亿元、2284亿元,每股EPS 为1.61、1.83、2.08,对应当前股价PE 倍数为8.4X、7.4X、6.5X;维持买入-A 的评级。

风险提示:销售不及预期、转型受阻。