万科A三季报点评:4季度迎来结算高峰,全年销售冲刺2,500亿

净利润同比增长6%,合作项目多导致少数股东权益大增

前3季度,万科(000002.CH/人民币13.69;2202.HK/港币18.22,买入)营业收入756亿元,同比增长26%,归母净利润69亿元,同比增长6%;每股收益0.62元;毛利率和净利率为29.1%和8.6%,分别下降1.0和1.6个百分点;三项费用率由去年的8.3%改善至目前的6.6%,彰显公司精细管理能力。业绩增速落后于营收主要源于少数股东权益大幅增长134%,前3季度中结算中合作方权益占比较高。

销售彰显行业龙头本色,全年销售有望冲刺2,500亿元

前3季度,公司销售面积1,440万平米,同比增长14%;销售金额1,805亿元,同比增长21%;销售均价12,534元/平米,同比增长6%;并且随着近期930政策和双降政策的推出,公司4季度展望依然良好,我们预计公司全年销售有望获得近2,500亿元,同比增长16%。预售锁定方面,已售未结算金额达2,490亿元,分别锁定了我们对15-17年地产预测收入的100%、100%和13%。

4季度竣工高峰推动结算高峰,目前拿地仍趋谨慎乐观

前3季度,新开工面积1,398万平米,同比增长2%,占全年计划83%;竣工面积777万平米,同比增长17%,占全年计划49%,4季度公司将迎来竣工高峰,预计全年竣工面积将略高于年初计划,这将推动结算高峰的来临。拿地方面,公司目前仍趋谨慎乐观,前3季度合计拿地1,211万平米,少于同期销售面积,对应拿地金额404亿元,占比当期销售额比值仅22%。

围绕消费地产和产业地产转型,始终坚持稳健经营风格

前3季度,公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型。今年以来,公司在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获取6个物流地产项目;此外,公司在物业市场化、租赁公寓、教育营地、海外业务等方面的探索也持续深入。另外,公司财务、资金状况保持在良好水平。报告期末,货币资金高达427亿元,净负债率仅23%,并且近期发行债券利率仅3.50%,创房企融资成本最低记录,体现了良好信用优势。

维持万科A股、H股买入评级

万科前3季度营业收入和净利润分别同比增长26%和6%,4季度竣工高峰推动的结算高峰将提升全年业绩增速;销售方面,前3季度销售1,805亿元,同比增长21%,市占率达3.18%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;此外,近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划,显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A股、H股买入评级。