世联地产公司事项点评:逐步兑现销售、业绩双拐点

事项:世联地产昨晚发布三季度代理销售简报,7、8、9月分别实现代理销售额253亿、299亿和310亿。同时,公司上周五晚发布业绩修正预告,预计前三季净利润同比增130%~140%。

平安观点:

业绩持续超预期。公司发布前三季度业绩修正预告,预计归属上市公司股东净利润1.97亿~2.06亿,同比增长130%~140%,较前期预告值(同比增80%~120%)平均提升35个百分点。我们认为公司前三季度净利润持续大幅改善的原因主要在于:1)去年下半年以来房地产市场持续回暖,公司过去十二月代理销售额同比大幅增长66.2%,为三季度和全年的业绩释放奠定了基础;2)代理费率逐步企稳回升,公司上半年代理费率0.84%,同比上升0.03个百分点。

代理销售强大于市,市占率稳步提升。公司三季度累计实现代理销售额862亿,同比增49.1%。分月份来看,7月、8月、9月分别实现代理销售额253亿、299亿、310亿,其中8月、9月更是接连刷新公司单月销售纪录。前三季度累计实现代理销售额2202亿,同比增长57.2%,较招保万金四家全国性开发商同期28.1%的增速高出29.1个百分点,差距较2季度末进一步扩大2个百分点。公司全国市场占有率也由于季度末的4.0%攀升至8月末的4.2%。当前公司已完成我们3000亿销售预测值的74%,考虑公司下半年推盘量占全年的56%,代理货源充足,我们依然看好公司四季度的代理销售表现。预计全年完成我们3000亿的销售预测值为大概率事件,同比增长42%。

新兴业务空间广阔,或是未来新的增长点。发展资产服务和金融服务作为公司长期战略,2012年公司先后收购了青岛雅园、盛泽融资担保和世联投资,近期公司又以6800万收购北京安信行物业管理,发展资产管理业务又进一步。2011年全国物业管理和房地产中介服务业总营收达2909亿,物业管理市场空间广阔。但相比国外相对成熟的物业管理市场,国内整个物业管理市场仍处于相对分散,集中度较低的阶段。以国内相对较大的招商地产为例,其2012年物业管理规模为1913万平米,贡献收入仅7.5亿。空间广阔且集中度相对较低的物业管理市场现状,为公司通过兼并收购扩大资产管理业务提供了良好的外在条件。

年内高增长确立,明年需关注成本端扩张。公司年内的业绩与销售高成长态势已基本确立,展望明年,我们认为公司销售代理的增速将由于高基数的原因较今年下降,而连续两年的业务增速高于人员增速或将带来明年成本端的“补货”式扩张,对业绩增速带来一定压制,值得投资者关注。

维持公司”推荐”评级。基于对成本端“补货”的担忧,我们适度下调公司明后年的盈利预测,预计公司2013-2015年EPS分别为0.84元、1.16元(-0.16元)和1.59元(-0.42元)对应PE分别为19.1倍、13.8倍和10.1倍。短期来看,公司代理销售势头强劲,佣金率逐步企稳,全年业绩有保障;长期来看,传统业务稳步提升,新兴业务积极布局,未来增长仍值得期待。维持“推荐”评级。

风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。