首开股份:销售持续改善可期,业绩增长确定

销售持续改善可期。(1)10 月销售环比略有改善,10 月签约销售16 亿元,环比增3%,同比增124%,去年同期由于京内预售价格控制严,推盘少,基数低;1-10 月累计签约销售144 亿元,同比下降12%,销售均价1.39 万元/平米,较去年全年水平略涨6%。(2)Q4 新推盘量增多,且以京内为主,在政策放松、楼市回暖背景下,销售改善可期,预计全年销售190-200 亿元,同比增长2%-8%。前3 季度新推面积约130 万平,货值约200 亿元,Q4 预计新推面积50 多万平,货值80 多亿元,占全年新推货值的30%;央行“930”新政之后,楼市持续回暖,公司新开盘去化情况小幅改善;从新推盘区域分布极看,前3 季度京内面积占比仅1/3,而Q4 京内新推占比近6 成,我们认为,京内新推占比的大幅上升将使公司整体去化水平提升,因为北京楼市供求状况好于二三线城市。(3)房地产行业持续去行政化,我们预计近期二手房营业税也将全面放松,明年1 季度一线城市也有持续放松的政策调整空间,公司在北京的货量占比多,有望极大受益于上述放松政策。

处于业绩释放期,今明两年增长确定。前3 季度营收131 亿元(+108%),净利润12 亿元(+112%),EPS0.53 元。公司过去两年结算收入一直大幅低于签约销售金额,今年进入集中结算期,而且常青藤、美唐等京内高利润率项目将为今明两年利润率提供一定支撑,保守预计今明两年业绩增速分别为28%、18%;3 季末账面预收款193亿元,已锁定今年业绩全部和明年的61%。

减少拿地,随着销售的改善,资金紧张状况将逐步得到缓解。3 季末公司净负债率达200%,现金仅覆盖1 年内到期的有息负债的53%;但值得注意的是,前3 季度经营性现金净流入9.5 亿元(去年净流出83 亿元),不公司今年大幅减少拿地有关,后续随着公司销售的好转,资金状况将逐步改善。

14-16 年EPS0.74/0.87/0.96 元,PE7.8/6.6/6.0 倍,RNAV8.22 元,目前股价7 折交易;PB 为0.89,价值低估。公司销售持续改善可期,估值有望持续提升,拟发行58 亿元公司债及定向增发40 亿元,定增预案发行价格不低于5.75 元/股,目前股价仅不之持平,目标价7.0 元,对应15 年8 倍PE,RNAV8.5 折,维持“推荐”评级。

风险提示:销售改善低于预期;高杠杆的资金风险;公司债及定向增发尚需证监会及国土部、住建部审核,结果存在一定的不确定性。