保利地产:销售放缓,业绩平稳增长

业绩平稳增长,符合预期:发布年报,2013 年实现收入和利润分别为924亿和107 亿,同比分别增长34.0%和27.4%,EPS 为1.51 元。毛利率32.2%,较去年下降4 个百分点。三费合计47.5 亿,同比增26%,占比5.1%,较去年下降0.4 个百分点。ROAE 为22.95%,同比增1.11 个百分点。公司拟每10 股派2.94 元(含税)并转5 股,现金分红率19.53%,基本和去年一致。

销售增速回落,一、二线城市土地储备丰富:2013 年公司实现结算面积1064 万平,同比增18%,结算收入1253 亿,同比增23%,销售增速较2012年明显回落,并低于全国平均水平,2012 年公司销售金额同比增39%,2013年全国销售金额同比增27%。此外,公司今年前2 月实现销售面积和金额159 万平和177 亿,同比下降10.0%和5.5%,也低于行业。产品结构方面,公司144 平成交套数占92.2%,首次置业占比85.9%。

2013 年公司新增54 个项目,权益比例较2012 年上升7 个百分点至72.3%。权益建面1321 万平,权益地价408 亿,折楼面价3111 元/平,同比降8.1%。公司继续坚持一二线中心城市为主的区域布局战略,期末公司在建拟建项目228 个,可售建面8330 万平,其中3333 万平已签约,4997 万平待售,一二线城市占83%。

计划加大商业、地产基金及养老地产等业务:期末公司持有84 万平商业物业,较2012 年小幅下降,租赁收入11 亿元,较2012 年增2 亿元;房地产基金突破200 亿,较2012 年增80 亿,排行业第一。此外,公司发布中国式养老产业战略,在北京、上海和成都有项目。

公司财务安全性良好:期末预收款1072 亿,同比增18%,剔除预收款的资产负债率为43.8%,同比升1.7 个百分点,优于行业。公司去年8 月首次发行美元高级债券,票面成本4.5%,融资渠道进一步扩宽。

公司保持稳健的开复工进度:公司计划今年完成房地产投资1166 亿,新开工1750 万平,竣工1350 万平,同比分别增17%、3.4%和6.8%。

投资建议:维持“增持-A”投资评级,我们预计公司2014 年至2015 年EPS 分别为1.89 和2.21 元,对应的收入增速分别为31%、16%,净利润增速分别为25%、17%,6 个月目标价为9.44 元,相当于2014 年5 倍的动态市盈率。

风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。