苏宁环球:插上“影视”的翅膀,维持推荐评级

事项:

公司公告:1、公司拟出资1亿元收购控股股东持有苏宁文化有限公司100%股权,以此作为自身的文化媒体平台,开启公司进军文化媒体产业的步伐;2、苏宁文化出资2.81亿元,以增资+收购股权方式获得上海泓霆影业51%股份,以此扩充公司文化媒体平台的内容,未来苏宁环球会将把泓霆影业作为公司影视产业的运营核心;3、公司将于18日复牌。

评论:

公司早已停止拿地,为行业深度调整储足现金

公司对行业大趋势及自身所处位置的判断,相对谨慎,自2011年起,公司就停止拿地,逐步推进项目变现,回收现金。在2011年-2013年间,公司经营活动产生净现金流从-8.8亿元上升至23.7亿元,手持现金从8.6亿元上升至18.3亿元,货币资金实现翻倍。此外,公司将负债维持在较低水平,扣除预收账款后的资产负债率呈下降趋势,2014Q1达44.6%的行业较低水平。丰富的现金储备和较低负债水平,为本轮房地产行业深度调整做好充足的准备。

进军文化传媒业,迈出多元化转型第一步

公司公告将出资1亿元收购控股股东持有苏宁文化100%的股权,将其作为公司开拓文化传媒产业的平台,并计划在未来逐步投放和整合相关资源,做大做强文化传媒产业,实现从房地产重资产向文化媒体轻资产的华丽转型。公司还公告:苏宁文化以不超过2.81亿元的投资获得上海泓霆影业51%的股份,挺进影视产业。据了解,泓霆影业是一家影视投资、艺人经纪、品牌策划业务为一体的全产业链影视文化传媒集团,其团队创作和媒体关系在业内均有很强的竞争优势,公司所投资的影视剧作,在各大地方电视台上,屡创收视率第一的佳绩。根据苏宁环球承诺,上海泓霆影业2015年至2017年最低将实现4500万元、8000万元、12000万元净利润,届时将对苏宁环球业绩贡献至少2300万元,4080万元,6120万元,3年复合增长高达39%。

本次苏宁文化对泓霆影业的收购,是苏宁环球以其新平台、打造影视娱乐内容的重要一步,彰显苏宁环球向文化媒体领域转型的态度与决心。未来,苏宁环球将会继续以苏宁文化为平台,泓霆影业为运营核心,逐步完善文化媒体产业布局,为投资者带来更多惊喜。

房地产业务:推进高盈利项目去化,转型资金有保障

在过去几年房地发展的黄金时期,公司在主业上采取“深耕南京、立足江苏、布局全国”的战略方针,主要项目储备分布在长三角地区,占地面积合计830万平,建筑面积约合1200万平,其中南京的项目储备超过总面积的76%,是公司最重要的盈利区域。

在业务重镇——南京,公司主要操盘威尼斯水城、天润城、天华硅谷三个住宅项目,三个项目建面合计达866万平,占公司总建面的72%。由于公司购地较早,项目土地成本较低,其中威尼斯水城项目用地仅为15万/亩,天润城项目用地45万/亩,天华硅谷项目用地60万/亩,超低的土地成本成为项目盈利的保障。近年来,南京“跨江战略”的推进、地铁3号线的通车以及青奥会带动基础设施的改善,南京江北新区住宅市场呈现供不应求的局面,该区域内房价屡创新高。因此,低地价、高售价构成公司高盈利的来源。随着这部分高盈利项目逐步销售和结转,公司将回收大量现金流,为转型提供后续的资金来源。

大股东海外投资涉及博彩,有望为上市公司股价带来想象空间

另据多家媒体5月19日报道,大股东——苏宁环球集团已签订投资框架协议,涉足海外房地产投资,首个项目或是加拿大温哥华一个具博彩娱乐功能的度假村型城市综合体,该综合体拥有两幢豪华酒店、一个会议中心、多家餐厅、一家SPA和零售区。据媒体报道,加拿大西部最大赌场PARAGON的水滨赌场将从万国广场搬迁至苏宁环球的城市综合体。当地媒体称,水滨赌场未来的博彩业务所占面积将超过10万平方英尺,包括150个游戏桌,将可以放下1500台slotmachine。

集团该笔投资若能成功实现盈利,毫无疑问将为上市公司股价带来想象空间——股票投资者会认为,在政策允许范围及市值管理诉求下,该笔投资注入上市公司的可能性也是存在的。

业绩锁定性高、多元化战略提升估值,维持推荐评级

随着公司南京江北区域高盈利项目进入销售与结算期,未来两年,公司现金回笼和业绩释放均有所保障。经计算,2014年苏宁环球业绩保障倍数高达103%,业绩锁定性强。大股东及上市公司的多元化战略给投资者带来了想象空间,也有望提振股票估值。我们预计,公司14-16年EPS分别为0.44/0.57/0.73元,对应PE分别为10.9/8.3/6.5x,维持推荐评级。