苏宁环球调研简报:多盘齐发货量充足,期待明年业绩释放

政策微调刚需释放,销售再创历史新高

2012年以来,房地产住房政策微调,国家对首次置业给予支持,首套房贷利率优惠,公积金贷款上限提高,刚性需求逐步释放。公司项目以首次购房的刚性需求为主,销售成倍增长。2012年公司合同销售金额预计在60-70亿元,同比增长预计在100-130%;合同销售面积预计在90-100万平方米,同比增长预计在170-200%,公司年度销售已创历史新高。从销售贡献来看,江北项目贡献力度大,天润城和威尼斯水城预计贡献约60%的合同销售金额;宜兴天氿御城和芜湖城市之光等项目预计贡献约40%的合同销售金额。

多盘齐发货量大增,13年销售值得期待

2013年公司多盘齐发,加推项目主要有南京天润城、南京威尼斯水城、南京名都汇、宜兴天氿御城、芜湖城市之光和吉林天润城等,新推项目主要有上海天御国际广场、南京朝阳山、南京浦东大厦、无锡北塘等。从推货量来看,南京天润城将加推15、16街区,可售面积约70万平方米,货量约56亿元;南京威尼斯水城将加推3、11、13街区,可售面积约50万平方米,货量约40亿元;南京名都汇加推商业部分,可售面积约4万平方米,货量约5亿元;宜兴天氿御城可售面积约13万平方米,货量约12亿元;芜湖城市之光可售面积约20万平方米,货量约12亿元。同时,上海天御国际广场、朝阳山项目、南京浦东大厦、无锡北塘等4个新推项目预计能够带来约70亿元的货量。2013年公司最大推货量预计195亿元,新推的威尼斯水城3街区(御江天下项目)一期(11万平方米)已售完,二期(10万平方米)去化率已达70%,项目销售开局良好。同时,我们看好公司推货量大增带来的销售弹性,2013年销售再创佳绩的可能性较大,预计合同销售金额100亿元以上。

2014年结转高峰期,业绩有望快速增长

2012年公司结转项目主要是南京天润城12、14街区,结转面积预计约40万平方米,结转收入预计约30亿元;2013年结转项目主要是威尼斯水城14、15街区,结转收入预计约结转面积预计约50万平方米,结转收入预计约35亿元;2014年公司结转项目主要包括天润城15、16街区、威尼斯水城3、11街区、芜湖城市之光、上海天御国际广场等,如果上述项目销售状况良好,2014年公司结转收入将大幅增加。同时,公司加推项目价格上涨明显,威尼斯水城3街区(御江天下项目)预售均价约9500元/平方米,后续加推预计价格还将上涨,价格上涨带动毛利率提高,提高项目盈利能力,公司业绩有望快速增长。

市值管理上升考核目标,公司预期有望稳定化

公司提出市值管理理念,并将其作为证券部领导和员工的考核指标。公司市值管理是指公司股价要强于房地产板块1-10个百分点即为达标,若超过10%,证券部领导和员工将获得奖励。过去几年,公司业绩变化较大,市场对公司预期的不稳定导致公司股价波动较大,不利于股权质押融资。2011年以来,公司一直未拿地,而这两年项目开发力度较大,土地储备下降明显,2012年9月末土地储备约700万平方米。2013年公司将开始考虑再拿新的项目,资本支出将大幅增加,融资对公司而言及其重要,股权质押融资仍将是公司主要融资方式。市值管理将有助于公司市值稳定,有利于股权质押融资,也有利于投资者对公司预期的固定化。

估值与投资建议:

预计2012-2014年公司营业收入分别是49.47亿元、63.32亿元和100.05亿元,每股收益分别是0.45元、0.57元和1.00元,每股净资产分别是2.48元、3.01元和3.98元,动态PE分别为14.96倍、12.02倍和6.78倍,PB分别为2.74倍、2.26倍和1.71倍。公司每股RNAV9.68元,折价率29.75%,估值安全边际较高。公司是二线房地产企业,拥有低价丰富的土地储备,项目毛利率高,盈利能力强。2013年公司推货量大幅增加,销售弹性大,2014年业绩有望快速增长。我们维持公司的“增持”评级,赋予公司2013年15倍的PE,目标价8.55元。

风险提示:房地产市场调控政策变动、销售缓慢等风险。