南国置业:拟引入战略伙伴利于公司的发展更强势

事件:

南国置业20晚发布公告,公司许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)拟向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生拟向中国水电地产公司转让其所持有的不超过公司总股本8%的股权。另公司发布关于首期股票期权激励计划第一个行权期采用自主行权的公告。

观点:

1.拟引入战备发展伙伴利于公司强势发展

根据公告,公司许晓明先生与许贤明先生(持有武汉新天地投资有限公司5%的股权)拟向中国水电地产公司整体转让所持武汉新天地投资有限公司(以下简称“新天地公司”)100%的股权;许晓明先生拟向中国水电地产公司转让其所持有的不超过公司总股本8%的股权。

公司控股股东许晓明先生(直接持有公司股份48541.11万股,持有武汉新天地投资有限公司95%的股权并通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份19837.01万股,合计持股68378.12万股,占公司总股本的71.23%)。根据此次转让方案,许晓明先生转让后持公司总股本从现71.23%调整为42.56%,中国水电地产公司合计持有公司总股本的29.75%,其中通过武汉新天地投资有限公司间接持有公司股份20,881.06万股,为公司的第二大股东。

中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业。中国水利水电建设集团公司是中央管理的、跨国经营的综合性大型企业,其业务遍布世界四十多个国家和地区,在国际和国内享有良好声誉,系具有房地产主业的十六家中央企业之一。中国水电地产公司以房地产开发与经营为核心业务,大力实施跨地域发展战略,成为面向全国市场,集土地开发、房地产开发、物业管理为一体的,产品覆盖住宅、写字楼、零售物业、酒店等多种物业的房地产品牌综合运营商。目前已先后在北京、贵阳、成都、绵阳、昆明、长沙、武汉等城市进行房地产开发。公司目前在建的房地产项目主要以保障房和普通房为主,产品销售较好。

公司引进中国水电地产公司作为战略发展伙伴,是民营企业与央企的一次强强合作。南国置业是武汉市场较早进入房地产业的公司之一,1999年的“南国〃中央花园”首次将“家园+公园”的理念引入社区,初步打开市场;2001年的“南国?南湖都会”项目则是公司做商业地产的首次尝试,并获得了巨大成功,公司从此开始了商业地产之路。目前公司在武汉形成发以“南国?大武汉家装”为代表的建材家居广场系列和以“南国?北都城市广场”、“南国?西汇广场一期”为代表的城市广场系列,另外还有以“南国?南湖花郡”、“南国?悦公馆”为代表的住宅系列。公司的项目均位于城市的市级商业中心核心地段或者区域的商业副中心。公司目前在建的8个项目中,两个项目位于市级商业核心地段,3个位于古田商业副中心,1个位于南湖商业副中心,一个位于后湖商业副中心,一个位于荆州商业副中心。

2.股权激励理顺公司利益关系

2011年7月15日,公司2011年度第一次临时股东大会审议通过了公司首期股权激励的相关议案,公司的首期股权激励获得批准。2012年7月13日,公司发布《武汉南国置业股份有限公司关于调整公司首期股权激励计划首次授予数量、激励对象名单和行权价格的公告》,确定首期股票期权激励计划首期授予数量调整为2000万股,激励对象人数调整为25人,行权价格调整为6.04元/股。

对于商业运营的企业而言,人才是最重要的生产力。公司经过多年发展,在商业管理、运营方面积培养了一批富有经验的管理和技术人员,公司除了给员工提供更广阔的晋升空间和展示机会外,适时出台股权激励,对于增强团队稳定性、提高公司整体运营效率具有重要作用。

3、盈利预测及估值

我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,增速分别为89.94%、12.03%和7.69%。其中2012年公司的房地产业务受制于结算结构的影响,毛利率将出现一定程度的下降,而2013年结算毛利又将提高;出租收入和物业管理费收入将处于较快增长的状态,并且随着公司物业租金的提升,公司出租和物业管理业务的毛利率也将有所提升。

经测算,公司的NAV值为7.93元。公司当前价格5.20元,较公司的NAV折价34.43%,公司仍然具有较好的成长空间。

5、投资建议

此次拟引入战略发展伙伴如果能得以实现,将大大提升公司房地产开发与经营的发展空间。公司是武汉地区房地产开发企业的龙头,精于商业地产的开发、专于商业和物业的运营。公司“物业销售、统一经营、收益共享”的经营模式具备竞争优势,奠定了公司快速发展的强有力基础。目前公司拥有的优势商业运营能力已被市场证明,从12年起公司将进入快速扩张期。中国水电地产公司是中国水利水电建设集团公司的直属企业,其业务遍布世界四十多个国家和地区,是十六家可以从业房地产的中央企业之一。因引入战略伙伴尚没最后确认,不考虑成功后给公司带来经营与扩张能力的提升,公司未来三年净利润复合增长率为43.91%。我们预计公司2012年-2014年营业收入分别为19.32亿元、21.96亿元和24.03亿元,归属于上市公司股东净利润分别为4.68亿元、6.21亿元和8.76亿元,每股收益分别为0.49元0.65元和0.91元,对应PE分别为10.61、8.00和5.71。公司的为NAV7.93元,较当前股价折让34.43%。我们给予公司6个月目标价7.35元,维持公司“强烈推荐”评级。

风险提示

本次拟转让股权事项的推进尚需相关各方进一步商讨并履行相关的法律程序,在具体方案及协议生效等方面均存在着较大的不确定性。1、如果受让方在本次拟转让事项的流程审批未或通过会导致本次拟转让股权事项终止;2、如果转让各方当事人在股权转让价格上未能达成一致,将会导致本次拟转让股权事项终止。