嘉宝集团:深耕大上海、引入光大金控促转型

坚守地产主业、深耕大上海:1)完成剥离工贸型企业战略目标:公司去年以股权转让方式退出嘉宝贸易、以减资方式退出嘉宝协力电子,进一步聚焦地产主业;2)以房地产为主业、深耕大上海:公司房产结算收入占比达93%,地产业务成为主要甚至唯一业务,公司将继续聚焦地产主业,同时深耕大上海区域,公司现有项目储备面积149万方,集中分布在上海与昆山,其中上海占比82.8%;

营收重回增长、利润继续下滑:1)营收摆脱业务剥离的拖累:公司去年受制于剥离近3亿规模工业品收入的影响,营收下降13.8%,今年逐步走出影响,主要结算项目为大融城(新荟购物广场、与光大合作、出售在建工程)、浦东杨思项目、梦之湾项目,预计全年结算收入将突破20亿元;2)结算项目成本抬高、利润继续下滑、但未来将持续提升:公司今年结转成本大幅增加,主要是去年同期结转的嘉宝紫提湾项目毛利率较高(46.1%),本期结转的嘉宝梦之湾项目及宝菊清水园动迁房项目毛利率较低(24.9%),此外计提应付债券利息导致公司财务成本抬高,但未来上述效应都会消除,毛利率将回升。

引入光大控股、促轻资产转型:公司拟以10.81元底价向光大控股下属的投资主体光控安宇、上海安霞等非公开发行20亿,用于投资昆山花桥梦之悦项目、昆山花桥梦之晨花园项目和上海嘉定梦之缘项目:1)光大控股下光大安石是国内最大地产基金:光大控股资产规模526亿港元,其下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业的主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利的项目资源及开发能力,以及境外资本市场退出渠道;2)促进业务轻资产转型、拓展新兴业务领域:未来光大控股将为公司的发展提供坚实的资金基础,为公司向“轻重并举”模式转型提供支持,并帮助公司拓展智能家居、智能城市等新业务互联网、物联网领域。

投资建议:公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽然短期受结算结构影响利润下滑,但未来随着定增结束,引入光大安石等国内最大地产基金合作,公司有望实现“轻重并举”的地产业务转型,我们预计15-17年EPS分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE估值为20.4X、16.1X和12.8X,给予“买入-A”投资评级,考虑到公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予30倍估值,6个月目标价15.6元。

风险提示:经营模式转型缓慢,拓展新业务不利。