世联行半年度业绩点评:代理销售面临挑战,金融服务势头良好

业绩回顾。

2015年上半年公司实现营业收入19.16亿元,同比增长35.23%;归属上市公司股东净利润为1.63亿元,同比增长15.75%;归属上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为1.63亿元,同比增长17.44%;经营活动现金流量净额为5651.75万元,同比增长112.64%;基本每股收益0.13元/股,同比增长18.18%;加权平均净资产收益率为7.15%,同比减少0.83%。

业绩点评。

代理销售增长空间受限,策划顾问服务持续回落。

上半年公司实现代理销售金额1882亿元,同比增长44.3%,继续跑赢大市,市场份额提升1.3个百分点至5.5%,稳居全国第一。代理销售业务确认营收11.15亿元,同比增长17.17%,佣金费率降至0.82%,毛利水平提升2.48个百分点至31.34%,在市场成交复苏阶段展现了较强的业务渗透能力。

但是当前业绩并不能掩盖我们对公司代理模式可持续性的担忧。1-6月份公司新增签约代理销售面积同比大幅减少31.93%至3948.46万平米,虽然同客户定位和签约方式变化有关,但是代理面积的减少直接意味着总体盈利规模的收缩。而且作为房地产价值链的下游环节,公司受市场情绪和政策导向影响较大,因此随着行业回归理性,增量规模收缩,公司一手代理项目也将面临销售乏力、规模化边际效应减弱的困境。此外以互联网为代表的新兴销售模式也正在向传统代理商发起颠覆性冲击,公司未来如何增加市场份额、紧密结合互联网及大服务业演变趋势值得关注。

而策划顾问业务延续低迷表现,营收同比减少19.13%至1.93亿元,毛利水平降至29.34%,盈利规模和质量双双下降。随着开发商投资开发态度趋于谨慎,预计策划顾问业务也将延续回落态势,未来可能更多的充当代理销售业务的附加服务,旨在提升公司与开发商和消费者的合作密度与用户粘性。

互联网业务激活前端资源,金融服务业务初见成效。

公司的互联网+业务于2014年下半年开始运营,主要通过整合营渠道收取购房优惠等方式提供服务。当前业务布局全国54个城市,较去年年底增加15个,在执行项目360个,销售金额达到327亿元。上半年公司正式上线“集系列”O2M平台,“集金、集房、集客”分别侧重提供P2P平台服务、房屋信息平台服务和经纪人房源共享平台服务。自推出以来注册会员人数已超过200万,覆盖全国152个城市,服务项目1042个,推荐客户5万多批。公司互联网业务目前仍处于前期探索阶段,报告期共实现营业收入2.43亿元,毛利率处于8.44%的低位水平,对总体业绩贡献较小,相比搜房、易居等地产服务网站差距较大。但是作为公司业务的线上载体,互联网平台入口资源想象空间巨大,未来可能为其他业务带来大量的前端资源。此外公司公告称拟投资4.2亿元入股国内领先二手房经纪平台Q房网,试图切入存量房市场,进一步打开交易入口份额,产生一二手市场联动效应。

公司的金融服务业务主要是以家圆云贷为主导产品的小额信贷业务。上半年家圆云贷共计放贷13178笔,放贷金额11.14亿元,分别同比增长174.66%和102.17%,创造营收1.76亿元,同比增长193.80%,毛利占比提升5.26个百分点至16.77%,发展势头喜人,展现了较强的盈利能力。公司丰富的线下资源赋予小额信贷业务强大的先天优势,业务范围逐渐由新房置业贷款扩展至于手房消费贷款和消费贷款等多重领域,公司P2P平台的搭建也为信贷业务的扩张提供资金支持。根据我们之前的测算,公司代理销售项目对应的新房置业贷规模约为500亿元,按照10%的渗透率计算预计能够给公司带来约25亿元的毛利润,同当前业务规模相比依然就较大提升空间,预计未来短期保持快速增长势头为大概率事件。

资管业务快速补强,存量模式值得期待。

上半年公司新增签约8个全委托物业管理项目,累计实际在管的收费面积达251.70万平米,共创造营业收入1.79亿元,同比增长33.67%,毛利水平降至13.95%,维持行业平均水平。公司资产管理业务目前仍处于规模扩张的阶段,随着存量时代到来,公司通过一系列投资并购实现快速补强。上半年公司先后收购上海晟曜行、投资微家、成立红璞公寓管理公司,进入存量住宅资产管理领域,并与清控科创合资成立世联科创科技服务公司,进入创业服务资产管理领域。相比传统物业管理公司,公司的服务商思维与互联网基因能够更深入挖掘消费痛点,对接行业最新资源,因此当前分别针对高净值客户和青年租户的多元化服务以及物管体系中较为广阔的附加值空间同样值得期待。

资本增强助力战略布局,未来前景持续看好。

报告期公司11.2亿定增资金到位,货币资金期末值高达25.09亿元,达到历史最高水平。经营性现金流量净额同比大幅增长112.64%至5651.75万元,一方面去年下半年新开展的互联网+业务为公司带来大量现金,另一方面公司通过资产证券化、P2P、信托计划等方式盘活信贷资产,补充贷款发放和回收,导致现金流出减少4.42亿元。公司手握大量现金,在行业快速变革阶段很可能寻求进一步投资并购,汲取行业创新力量,补充业务短板。

作为唯一一家境内上市的房地产综合服务商,公司业务结构不断改善,线下一手房市场优势明显,小额信贷业务成长迅速,近期线上平台的运营取得出色开局,未来公司也将进一步切入存量房市场的交易和资产管理环节,构建全产业链的服务生态闭环。因此考虑到现有代理业务规模和创新服务超预期的发展速度,我们上调公司业绩增速,预测未来三年EPS分别为0.393元,0.532元和0.683元,对应市盈率为29,21.41和16.68,维持“增持”评级。

风险提示。

一手房代理业务受行业规模收缩和销售方式变革影响较大;互联网+业务市场竞争激烈,当前平台效应较弱。