招商地产2015年半年报点评:发展稳健、重组蜕变

投资收益拉高业绩增速:8月25日公司发布半年报,上半年实现营业收入179.74亿,归属上市公司股东的净利润21.46亿,同比分别增长12.01%和20.17%;其中,房地产销售收入为164.48亿元,同比增长12.13%,房地产销售毛利率为23%,由于结转的刚需项目增多,毛利率较上年同期下降3个百分点。随着下半年中高端产品结算比重的增加,预计毛利率会有所回升。净利润增速超预期,主因是上半年确认了北京广盈的投资收益1.53亿,而去年同期非经常性损益为负。

销售持续改善、下半年表现可期:公司1-7月签约销售金额243.03亿,同比增长21.92%,签约销售面积176.10万方,同比增加30.60%。公司三月以来销售持续好转,其中5月、6月、7月签约销售金额同比增速分别为120%、42%、84%,再次印证了公司改善性产品的畅销。8月26日央行再次实施“双降”,下半年预计会延续宽松的货币政策。公司7月推出全国首家地产移动互联网“招商会5S概念店”,在移动端实现客户资源线下线上融合,再考虑到下半年可售货值充足,下半年的销售表现可期。

拿地保持谨慎、融资成本进一步改善:去年公司新增土地权益建面466.23万方,今年以来拿地较为谨慎,上半年公司新增项目权益面积50.3万方,基本集中在长三角、北京等核心区域。公司上半年分别以4.55%和4.12%的利率水平成功发行了两期合计30亿元的三年期中票,子公司招商置地于6月成功发行票面年利率为0.5%的2.9亿美元可转债,公司的综合资金成本进一步降低。

资源整合持续推进、公司锐变可期:8月4日公司发布了招商系地产板块重组的具体方案--拟定招商局蛇口换股吸收合并本公司并向深圳证券交易所申请上市,重组完成后招商地产将退市。大股东招商局蛇口在深圳前海、蛇口、太子湾初步估计总建筑面积将超过2000万方土地储备。重组后,新上市公司预计会在“产融结合”和“产网结合”方面跨出坚实步伐。除传统的房地产开发业务之外,公司未来会向“主题产业园区、健康养老产业、移动互联网智慧城区”等方向大力探索。

维持推荐评级:大股东招商局集团整合旗下地产业意志坚定,有利于消除同业竞争,做大做强地产业务,同时能有效整合旗下银行、基金、证券、物流等优质资源,实现“1+1>2”的效果。在不考虑公司外延式增长,预计15-17年EPS分别为1.94、2.30和2.81元,我们维持公司推荐评级。

风险提示:销售表现和产业协同发展不达预期。