南国置业:资源整合、空间大开

携手电建地产,受益国企改革。截止7月电建地产直接间接持股40.82%,为公司控股股东,南国置业成为国资委下第五级子公司。电建地产全国扩张发展迅速,复合增速行业内名列前茅,年度新增土地规划建筑面积超百万平,年度开复工面积近600万平方米。电建地产以住宅产品开发为主,南国置业以商业地产开发运营为主,恰好与公司形成优势互补。

同时,公司将协同电建股份BT项目(地铁、城市基础设施建设等)及电建地产已获取项目的城市,获取优质土地资源,此外,电建地产目前的项目中有一部分是商住用地,电建地产承诺,在商业地产方面,南国置业有优先选择权,这为南国置业未来获取优质土地实现跨区域发展提供了广阔空间。公司也有望受益国企改革,成为第二批重点改革公司。

转型一:内容变革。后商业地产时代南国置业将专注体验式、细分市场及家居产品线,如餐饮、儿童类(电建有中国儿童大学,专门研究儿童消费),专注公共空间及互动。目前公司的家居广场囊括了几乎全部的厂家直营店和旗舰店,再加上其产品带有一定的订制属性,受电商影响有限。此外公司6月公告与中印文化合作,标志着公司开始涉足文化产业细分市场,中印文化有强大的资源,南国有强大的运营经验,可以很好的整合互补,携手探索产业+商业模式。

转型二:模式变革。公司将从三个方面转型轻资产,一是小股操盘,在昭觉寺项目中公司首次在拓展拿地阶段引入了地产基金参与投资,此外随着公司知名度不断提升,不排除未来商业地产销售模式由分割销售变为整体销售;二是商业运营输出,公司成熟的商业运营经验为未来输出商业运营奠定了基础,而商业运营比重的提升也是未来公司朝轻资产方向发展的第一步,不排除公司不久后将在组织架构调整中做出相应的安排;三是互联网+商业地产,包括商业地产O2O、支付、供应链金融等。

7月公司公告与武汉房融战略合作,整合公司线上线下资源、打造全方位金融云平台,标志着公司开始涉足互联网金融及商业地产O2O领域,而这只是第一步,据我们了解,公司除了平台导流,按流量提成等模式之外,考虑的范围更广,公司试图探索在金融、物流等整条链条上的效益提升。

风险提示:国企改革进程不及预期、扩张速度不及预期、转型风险。

盈利预测与估值:不考虑外延式扩张及定增股本摊薄,我们测算公司RNAV约为6.10元/股,溢价14.6%,预计2015-2016年EPS为0.43/0.60元,对应PE16.2/11.6,给予“推荐”评级。