万科A:寻求增长动力,重塑领导地位;强力买入万科A

管理层注重提升财务业绩和股东价值万科是全球最大的房地产开发商,但其市值却低于全球同业,因此公司致力于调整战略和业务领域以提升股东回报。一直以来,万科十分注重新兴科技尤其是互联网所带来的增长机会。因此,公司宣布未来十年将致力于将住宅销售业务模式转型为住宅销售和服务模式,与同业相比,万科将具有资产更轻、经常性收入更高以及净资产回报率更好的特点。我们认为在这一新战略下,万科将最终转型成为城市配套服务商,这将大大提升未来十年内公司的估值扩张空间。

三大业务板块,新业务是长期增长的关键推动因素1.住宅销售(到2025年该业务将占公司总市值的63%):万科将继续通过扩大市场份额推动住宅销售业务的增长,但随着房地产行业的逐渐成熟,其增速可能会低于历史水平。

2.物业管理(3%):我们预计万科将以物业管理作为中国居民消费和服务升级需求相关商业机会的敲门砖。万科获有专利的睿平台将物业管理与科技和互联网整合,它应会提高物业管理服务的盈利能力。

3.物流地产开发(34%):中国目前仍然缺乏现代物流设施,我们认为凭借其对当地市场的深入了解以及出色的执行能力,万科有机会在这一目前仍然分散的领域中迅速成长。长期来看,该业务有望提高万科满足客户消费和服务升级需求的能力。

完美执行=17%的市值年均复合增速(至2025年翻5倍)如果万科的新战略成功,我们预计到2025年其市值将自当前水平增长5倍,推动因素包括物业管理和物流地产业务所带来的增长和估值倍数的扩张。因此我们重申对万科的买入评级(强力买入名单),基于净资产价值的12个月目标价为人民币19.6元,对应33%的上行空间。