万科A7月销售点评:销售再报佳绩、百亿回购保底、分拆价值再构

7月销售239亿元,同比增长近8成2015年7月份,万科(000002.CH/人民币14.61;2202.HK/港币18.40,买入)实现销售面积182万平米,环比下降7%,同比增长33%,略落后于同期45个主要城市同比增长38%;销售金额239亿元,环比下降5%,同比增长79%,淡季中创下年内次高更显难能可贵;单月销售均价13,140元/平米,环比增长2%,并且年内自3月开始已经连续5个月环比上涨。

前7月,公司实现销售面积1,084万平米,同比增长13%,略落后于同期45个主要城市同比增长18%的水平;销售金额1,338亿元,同比增长17%,较上月扩大8个百分点;累计销售均价12,343元/平米,同比增长4%,年内首次为正。预售锁定方面,至15年7月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-16年房地产预测收入的100%和90%。

7月拿地33亿元,拿地维持谨慎2015年7月份,万科在土地市场新获取上海、无锡、南昌、贵阳、南通和莆田等地的6个项目,拿地区域主要集中于一二线城市,共新增建筑面积156万平米,总地价33亿元,环比增长54%;平均楼面地价2,086元/平米,拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值继续回落至14%,前7月拿地额占比当期销售额比值小幅回落至22%,拿地策略维持谨慎态度。

百亿回购保底、分拆价值再构,重申万科A股、H股买入评级近期,宝能系两度举牌、公司百亿回购计划和董事增持等事件,显示金融资本和产业资本对万科长远发展的看好,再度强化了公司目前股价仍处于阶段性低点的判断;作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升;同时,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并积极尝试转型升级,同时未来如物业管理等转型业务的分拆也将推动万科实现价值再构;此外,在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下,公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.78元和2.15元,目前公司市盈率仅为8.2倍,重申A股、H股买入评级。